文档介绍：烟台国际社区项目前期提报-市场篇
项目定位理解
牟平区
莱山区
芝罘区
开发区
福山区
28公里
18公里
烟台市区最远端,前期城市及牟平重点规划发展辐射圈之外;
距离与发展现状导致区域认可度较低,客源表现为典型封闭性市场
【区位现状—远】
牟平区
距离传统市中心芝罘区28公里;
距离目前行政中心莱山区18公里;
无海景资源
目前牟平区重点规划落在养马岛;
距离交通原因牟平目前外区客对区域认可度低;
养马岛
【区位现状—生】
核心
配套区
5公里
牟平核心区向西5公里,脱离配套中心范围;
项目周边配套缺乏,生活便利性较低;
牟平区总人口47万,区域中心人口不足10万,客源支撑度缺乏;
现阶段地块各种条件限制了区域客源,且区域人口基数较低,客源量难以支撑本项目170万体量运作
项目区位理解结论1
现阶段项目所属的区位由于距离和交通原因对应烟台呈现封闭型市场表现;
牟平规划重点落在养马岛,且项目偏离核心配套,区域客源亦对项目所属地段不认可;
而项目作为百万平米的超级大盘,必须立足于全市居住为目的的客源,才能实现最终价值;
GDP总量
人均可支配收入
青岛市中心海景项目:30000-60000元/㎡
青岛市中心非海景项目:15000-20000元/㎡
青岛郊区黄岛项目:7000-9000元/㎡
烟台市中心海景项目:10000-14000元/㎡
烟台市中心非海景项目:7000-8000元/㎡
烟台郊区牟平项目:3500-4400元/㎡
VS
从城市宏观经济与房价的对比中发现,烟台房地产呈现良好运行环境,房价并无泡沫显现,运作到青岛同级价格水平还有较大空间,市场继续维持上升通道
【城市:巨大的上升空间】
福山组团
莱山组团
开发区组团
牟平组团
八角组团
芝罘组团
【区位:城市东扩促使牟平成为市场热点】
城市核心区东移拉近牟平与市中心空间距离,未来可运作全市性客源
莱山区形成烟台未来行政、文化、商务、科研中心,市政设施建设较好,人文资源已初具规模;
2009年高新区成立,以“一年打基础,三年见成效,五年大发展”为战略目标,成为烟台未来高科技产业服务纽带;
高新区组团
高新区成立带动牟平融入城市发展主轴,成为东部未来市场热点区域
高新区CBD未来规划
09年成立,5年内建成
【区位:养马岛提升牟平认知的第一引擎】
烟台国际社区
养马岛国际滨海旅游度假区
龙湖地块
7公里
金地中农大地块
养马岛及周边区域总体划分为养马岛、商务区、全景区、颐养区四大功能区域的一岛三区规划。将养马岛区域打造为集休闲度假、商务、养生等功能为一体的高端休闲旅游度假区。
养马岛国际性高度规划,促动烟台东部的潜力和区域价值引爆
一线开发商进驻,引入众多城市优质客源,重塑牟平形象认知度
龙湖地块
占地1000亩
金地地块
总建13万㎡
【区位: 最优的居住环境】
基地
鱼鸟河河滨公园全长10公里,规划总面积约505公顷,集观光游览、城市休闲、生态保护为一体的复合型都市休闲滨河开放空间。
辛安河科技文化主题公园项目,规划占地11平方公里打造集特色动漫、文化创意、生态旅游、娱乐休闲、商贸服务等于一体的山海景观通廊
项目依托具特色的文化景观辛安河、鱼鸟河两条原生态河流,形成两区辐射优势,创造未来烟台最具价值城市生活环境,展现东部未来人居核心前景
辛安河科技主题公园
鱼鸟河生态公园
高新区
牟平区
2012年建成
【区位: 大烟台概念】
滨海路向西连接莱山、芝罘、高新、开发区
荣乌高速向东连接威海、荣成
302省道向东连接莱山、高新区
青烟威城际轻轨规划促进牟平未来对外发展,拓展外地地缘性客源与投资客源
牟平区
2013年建成