文档介绍：土地增值税清算背景下的税收筹划
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值率未超过20% 的免征土地增值税;增值额超过扣除项目畹金额20%的,应就其全部增值额按规定妊计税,这里的20%的增值额就是“临界苗点”。根据土地增值税临界点的税负效应罘,实际工作中,房地产开发企业业首先要顺测算增值率,然后设法调整增值率,其中牝一个重要环节就是要合理确定商品房销售水价格。
如在销售过程中增值率略高于两傻极税率档次交界的增值率,通过适当降低娑价格可减少增值额,从而降低土地增值税钡的适用税率,减轻税负。因此,降低房地产销售中的土地增值税负担的关键就是控葙制房地产的增值率。在足额计算扣除项目笏的基础上,特别注意在制定房地产的销售价格时,对处于土地增值税临界点附近的劈情况。企业在遇到这种情况时,事先一定╄要进行必要的筹划。
案例:地处某省城泗的甲房地产开发企业按普通标准住宅建造一栋4000m2的商品房,现有两种销呐售方案:
方案一:按照2000元/m徭2的价格出售,假设扣除项目金额为67潲2万元;企业所得税允许税前扣除金额同艰为672万元。
方案二:按照2100元/m2的价格出售,承方案一,则扣除敲项目金额为万元〔672+4000×1遇00÷10000×%〕。
企业该采取哪种销售方案呢?
方案一:该房地产取得销售收入为2000×4000÷10堠000=800;
房产的增值率为[÷ト672]×100%=%;
增值率小于馒20%的临界点,无需缴纳土地增值税,讷企业的税前利润为128万元。
方案二脑:该房地产取得销售收入为2100×4缝000÷10000=840;
房产的碘增值率为〔÷〕×100%=%;
增值僖率大于20%,需要缴纳土地增值税×3井0%=;
企业的税前利润为168-=。
从方案一与方案二的比较看,方案二氧的销售价格虽然提高了100元/m2,惭但是税前利润却下降了128-=。所以俦,企业该采取第一种销售方案。
《中华薜人民共和国土地增值税暂行条例》规定,鳔纳税人建造普通标准住宅出售,增值率未恂超过20%的免征土地增值税。实际工作袋中,房地产开发企业业首先要测算增值率
ぶ,然后设法调整增值率。
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体病问题规定的通知》的规定,对于县级及县濒级以上人民政府要求房地产开发企业在售簟房时代收的各项费用,如果代收费用是计腊入房价中向购买方一并收取的,可作为转乙让房地产所取得的收入计税;如果代收费奁用未计入房价中,而是在房价之外单独收跞取的,可以不作为转让房地产的收入。对谷于代收费用作为转让收入计税的,在计算骄扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许戒作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计菟算增值额时不允许扣除代收费用。
企业纽是否将该代收费用计入房价对于企业的增喾值额不会产生影响,但是会影响房地产开发的总成本,也就会影响房地产的增值率还,进而影响土地增值税的数额。企业可以劈利用这一规定进行税收筹划。
例:某房且地产开发企业开发的一套房地产为普通标朗准住宅,取得土地使用权支付费用300柴万元,土地和房产开发成本为800万元佗,转让房地产税费为120万元,房地产嶂出售价格为1740万元。为当地县级人民政府代收各种费