文档介绍：高速·奥兰花园
奥兰时代广场营销执行方案
谨呈:河南高速房地产开发有限公司
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4
项目营销策略
2
竞争分析
1
楼市分析及项目板块研究
营销目标建立的基础与实现策略
5
项目营销执行
3
项目产品分析
②
区域市场分析
①
宏观市场解读
1
楼市分析及项目板块研究
VS
政策目的:打击投资投机行为,遏制房价过快上涨
2010,新政重磅出击力压楼市!!!郑州市场将何去何
从???
新政影响
回首
购买首套自住房且套型建筑面积在90㎡以下的,贷款首付比例不得低于20%;
购买首套自住房且套型建筑面积在90㎡以上的,贷款首付比例不得低于30%;
对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付比例不得低于40%,。
购买首套自住房且套型建筑面积在90㎡以上的,贷款首付比例不得低于30%;
贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付比例不得低于50%,;
对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高贷款首付比例和贷款利率(后补充为房价上涨过快城市可停贷三套房)。
核心内容
力度空前
对投机者造成重大威慑!
07年“”
08年10月、09年3月房贷解冻
冲击不可避免,机会无处不在
市场反应加快,影响周期缩短
新政影响
“”宏观背景不同于“”,由于投资客已大面积渗入到二、三线城市,预计市场将在短期(半年)内迅速进入冰点,但市场外部利好条件远高于“”,因此中长期将趋于平稳,市场再次回暖,由此判断,本项目应妥善把握时机,抓住机遇!
金融危机波及全球
郑州市场尚有大规模存量
国内经济复苏
郑州住宅市场无存量,供应严重不足
世博会拉动效应
——
调控目的抑制不合理住房需求,打
压高房价;
调控手段为大幅提高二套房首付和
贷款利率。
调控对象为住宅市场;
住宅市场投资遭压抑
资金有可能转向相对稳定的商业市场,目前是一个推售商业的良好时机!
新政影响
片区发展——随着政府单位及开发小区的陆续入住以及郑东新火车站的建设和周边商业金融用地的规划审批,该区域功能将逐渐完成从商住物流区向中央政务区的转变。
北部行政办公居住区:
板块内金水路沿线已有30多家行政事业单位先后入驻,同时一大批中高档住宅小区陆续开工,部分已建成投入使用,基本构筑了以黄河东路、东风东路和商鼎路、商都路为交叉的人居新社区;形成了以金水东路和郑汴东路为轴线的行政办公居住区;
南部现代物流集散区:
板块郑汴(商都)路至京广铁路沿线,专业市场、物流基地、科技园区,形成了以现代物流项目为主的产业格局,带动了整个区域经济蓬勃发展。近期开工建设的郑州国家干线公路物流港、郑州综合交通枢纽等国家、省直接在郑东新区投资的重大物流项目,将使该区域成为以信息、物流、仓储、批发为主的现代物流仓储产业区。
中央行政区
郑东新客站
本项目
启示——
虽然项目所在区域原被规划为商住物流区,但因项目区域与CBD、中央行政区毗邻,且火车站及其周边商业金融具有巨大的辐射力。因为房地产的发展可以打破原有政策规划形式,展现属于自身特性的版块,从项目周住宅楼盘分布明显得出,项目所在区域,决不是一个物流区能限定的,周边多个政府单位住房、大型国企业住房及其居住用地规划,可见本区域必须成为一个具有高档居住功能的中央政务区,这就给项目奠定了基础的同时,也赋予项目一种无形的动力,突破自身,荣耀问世。
区域发展
交通枢纽区
地块交通——项目接近郑东新区新火车站商圈的核心位置,四通八达的交通,本项目成就了郑州未来的城市主干道物业、交通枢纽物业,为公寓、写字楼、商业提供大量客户资源。
项目交通:
京珠高速、机场高速、新107国道、郑开大道等主要道路直通全省;
商都路向西连接郑汴路、西大街、东大街既是郑州的几何中轴,也是城市
发展中轴;
郑东新区大郑州新区核心,未来城市发展的主方向;
郑东新客站、郑州长途客运东站、地铁1号线、地铁3号线,都将为项目所
在的区域带来巨大的人流量;
地块开发条件与价值
连霍高速
京珠高速
郑开大道
机场高速
本案
郑州市地铁规划图
地铁3号线:
康平路站
郑东新客站
地铁1号线:
西起郑州高新技术产业开发区,东至郑东新区龙子湖,,途经西部老厂区、市政府办公区、火车站、二七商圈、省政