文档介绍：长沙·万科城项目一期及二A地块商业营销策略报告
2011年9月27日
商业背景:
报告涉及范围:项目一期底商、二A区域底商及二A区域独立商业;
㎡,共88个铺面,其中一期底商、二A底目前都已到达预售条件,二A独立商业建筑主体已完成。
根据我司征战长沙商业地产多年经验,做商业,需要解决的问题集中于以下三点:
1、如何挖掘项目商业最大价值?
3、如何高效实现商业价值传递?
2、如何商业利润最大化?
报告结构导图
四、推广执行节奏
一、项目商业价值评判
三、商业营销策略
二、价值挖掘及定位
一、项目商业价值评判
1、面临的实际问题
2、问题梳理及方向思考
1、开福区居住环境优越,但经济发展一直被笼罩在“南帝北丐”的说法之下,给人以距离感;
2、以湘江世纪城为主的城北商业逐渐面世,商业氛围逐渐形成,但在城北呈单极化发展;
3、经浏阳河与京广铁路的隔断,项目区域内的商业几乎为零。
思考:没得区域经济发展优势,也就没有了客户投资的心理保障,如何化解地段抗性是本案商业销售的关键!
问题1:
万科城
商业价值评判——现状
问题1:
项目处于城市发展相对落后的开福区,区域整体商业价值偏低,地段不成熟,客户投资对此区域均不敏感。
1、新开发区域,周边成熟小区不多,固定消费力有限;
2、开发起步阶段,人气、市政、交通配套极度不成熟。
思考:消费人流及商业氛围,是商业投资者、经营者选择最关注的点,面对人气匮乏现状,客户信心何在?
问题2:
开发起步阶段,周边人气匮乏,珠江共城约800户业主及消费能力较低的外来务工人群是目前人流主要构成。
我司认为做商业信心是关键,任何商业都有他的困难及独特的价值所在!商业投资,需要给客户造梦……以本项目为中心的周边几个开发项目,都以刚需客户为主,入住后,将蓄积磅礴的消费力,固定消费人群约10万,再借势福元路优势、地铁一号线对城市的拉动作用,以及深国投及项目自身高端商业配套,就是化解本案商业销售障碍的支撑点。关键在于,怎么跟客户去说!
思考:如何规划好业态,以实现与商业定位相匹配的业态布局?
问题3:
小面积商铺虽然在总价控制方面有优势,但受限于面积,使大多数高档业态带来了可行性方面阻力。
1、商铺主力面积区间集中在31-60平米,占60%,处理好拼铺问题及整体业态引导非常关键;
2、仅有的两个200平米以上铺面位于独立商业二楼,深处项目内部。
商业面积分布表
面积段(平米)
商业数量(个)
占比
8-10
4
5%
11-20
6
7%
21-30
2
2%
31-40
13
15%
41-50
19
22%
51-60
20
23%
61-70
8
9%
71-80
7
8%
81-90
3
3%
91-100
2
2%
102
1
1%
138
1
1%
228
1
1%
261
1
1%
总计
88
100%
我司认为必须结合区域发展的商业环境,规划适合当前定位的业态,并通过产品优劣分析,价格预测等多方面因素来进行合理划分