文档介绍：谨呈:山东宏海置业
济南花园路项目
前期顾问报告
中原地产华北营销中心&山东中原
开发环境
客户研究
报告目录项目定位
物业发展
运营建议
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1 外部环境
开发环境 2 内部环境
3 结论
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【城市发展】‖外部环境---城市发展
城市整体发展呈“东拓、西进、南控、北跨”布局,变单一核心为东西带状发展。
东部在政府东迁的带动下,已发展为房地产开发的热点地区;
西部在以西客站的建立为契机的拉动下,将逐渐发展为新的房地
产开发热点区域;
南部由于受到规划限制,房地产开发用地有限,
北部则由于黄河阻拦无法持续发展,今后济南的房地产开发将沿
东西带状发展
中心城建设用地集中在北部黄河和南部山区之间的适宜建设区域,
用地发展方向在现状城区用地的基础上,主要向东西两翼拓展。规
划范围向东扩展至市区边界,向西南扩展至长清城区。中心城规划
用地范围由上版总体规划的526平方公里扩大到1022平方公里。
城市内核发展:由历下古城和清末形成的商埠区构成。近年来济
南城市核心沿经十路、和平路、解放路等东西主干道呈带状分布。
功能分布发展:济南工业由城区逐步迁至市区外围,现已成半环
型围城的空间结构;工业带内层主要为居住功能;核心则主要为
城市商业、商务、旅游聚集地。
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【城市发展】‖外部环境---城市发展
济南走集约化大城市发展路线,加快规模扩张和功能提升,逐步构建“一城三区”中心城发展格局。
本案正处于老城区,且与
本案东部新区相邻。
本案面临老城升级及东部
新区发展新机遇。
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【城市发展】‖外部环境---城市发展→小结
城市整体Text
in发展布局 here
本案迎来城市发展
新机遇
一城三区
发展
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【开发环境】‖外部环境---城市经济
图:济南GDP及增速图:济南固定资产投资和房地产投资走势
图:济南社会消费品零售总额及增速图:济南进出口总额及增速
济南宏观经济形势向好,持较快增长态势,消费和投资是经济发展的主要驱动力,
而2010年房地产投资对投资贡献了24%,未来更具发展空间。
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【开发环境】‖外部环境---城市经济
图:济南城市居民人均可支配收入及增速图:济南常住人口走势
济南市民收入水平持续快速增长,市民综合济南城区户籍人口变动不大;据第六次人口普查
消费能力逐年增强。数据,。
济南人口数量变化不大,居民消费能力逐年增强。
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【开发环境】‖外部环境---城市经济→小结
济南经济运行形势整体向好。
济南整体经济形势未来济南房地产投济南人口数量变化
向好,投资及消费资存在较大的拉动不大,但居民消费
需求较活跃; 空间; 能力逐年增强。
整体经济投资贡献人口与消费
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【开发环境】‖外部环境---整体市场→调控政策
全台,
银监会要求减少对房地产开限一省一市一家
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上调公积金住房贷款利率上调公积金住房贷款利率上调存款准备金率容标准
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上调存款准备金率上调存款准备金率上调存款准备金率
在货币政策及楼市调控政策主导下,房地产开发投资及购房需求双双受阻,
且短期内整体市场预期不容乐观。
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