文档介绍：名门临沂项目商业前期顾问报告
新景祥(北京)商业地产运营中心
2011年4月
100万㎡的商业建筑体量
已经超出了临沂的市场消化能力,传统的商业模式已不能解决问题
因此,我们应该从城市运营的高度来思考西部新城的商业布局!
我们的工作思路:
临沂城市分析
临沂商圈分析
调研数据分析
本案的发展战略
本案的价值主张
本案的规划建议
新景祥掌握的商业资源
新景祥综合体操作案例
一、临沂城市分析
解读顺序

临沂
鲁东南地区、苏北地区的中心城市之一,建设中的鲁南经济带核心城市
临沂市位于淮海经济区核心位置,和连云港,徐州形成三角之势;
南面可以承接长江经济开发区的资金,从北面可以承接环渤海经济区的辐射,区位优势明显;
山东在构建鲁南经济带,临沂是区域经济发展的核心城市。
鲁南经济带是山东省重要的能源和煤化工基地、优质农产品生产加工基地、优质建材生产基地和商贸物流基地,临沂具备成为后三个“基地”的优势。

临沂市交通十分便利,已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络
经复航的临沂机场为国家二级机场,是鲁南地区最大的民航机场;
境内以4条过境国道和14条省道干线为主,形成四通八达的公路网;
临沂是日照港和连云港两港的交通枢纽,与日照和连云港两市构成的特殊地理位置关系,无疑将成就其在该区域中心城市的地位;
到2020年将临沂市建设成为鲁东南地区重要的铁路、公路和民航相互衔接的综合性运输枢纽,成为鲁东南地区最大的客货流集散中心和商贸物流中心。
临沂机场
临沂汽车站

随着国民经济的发展,临沂市人均GDP的呈现持续增长趋势,人均指标值逐年递增,城市居民生活水平提高,商业消费动力强劲。
从近几年临沂GDP增长情况来看,临沂市经济发展相对稳定,但是近几年GDP增长幅度有所降低,其对房地产的支撑力度有所降低;

临沂GDP总体呈上升趋势,但由于缺少支柱产业,商贸批发业逐步衰落,导致近年增长幅度放缓,从而对房地产行业的销售支撑力度下降;
资料来源:2003-2010年临沂经济和社会发展统计公报
临沂市人均可支配收入每年保持在10%以上的速度增长,07年以来增长幅度有所回落,总体而言,收入的增长增强了人们的消费能力和消费需求,为临沂商业的提供了发展动力

临沂人均可支配收入逐年提高,且增长率逐年提高,消费潜力凸现。
资料来源:2010年临沂市统计年鉴
近五年,临沂全市社会消费品总额保持着20%左右的速度增长,到2010年,;其中,,%。
从行业划分来看,零售行业所占比重最大,约71%;其次为批发行业,所占比重约20%;餐饮业和住宿也所占比重相对较小,分布为8%和1%。
近几年,临沂全市(三区)的社会消费品零售总额保持着20%左右的快速增长,但是08年后增幅有所回落;
其中,零售行业额所占比重最大,约为71%。显示出临沂的总体消费水平在提高,同时对零售业体现出较大的消费需求。
数据来源:统计年鉴
数据来源:统计年鉴

临沂
淄博
青岛
上海
近五年,临沂人均消费性支出保持着10%以上的速度增长,2010年达到了11934元,07年开始增幅有所回落。
消费倾向水平基本与山东大部分地级市持平,但与消费型城市相比仍存在差距,消费潜力有一定的挖掘空间。
数据来源:统计年鉴
近五年,临沂人均消费性支出保持着较快的增长速度,虽然近三年增长速度有所放缓,但是每年仍保持着10%以上的速度在增长。
临沂的消费倾向与山东省大部分地级市的水平较为接近,与青岛、上海等消费型城市尚存在差距,2010年临沂城镇居民人均支出收入比约为64%。