文档介绍：目录
市场情况
产品定位
配套规划布局建议
本地热销户型参考
区域研究
地块价值研究
楼市政策调控总体走势
政策引导市场,楼市调控主旋律从“新国十条”向“国八条”转变,力度前所未有
市场情况—政策背景
从2007年到2010年12月贵阳市场的供应情况来看,洋房产品的供应量较少,但销售占比较高,小高层供应不足,高层产品为市场主力产品,别墅产品市场需求量较少,去化缓慢。
2007年至2010年12月贵阳住宅市场整体供销表(88个楼盘)
产品类型
2010年新增供应面积
2010年新增供应套数
总库存
销售套数
销售价格
公寓
24343㎡
445套
1328套
1903套
/㎡
93880㎡
高层
2754339㎡
23743套
13101套
81952套
/㎡
1706667㎡
小高层
124620㎡
1131套
1917套
11727套
/㎡
333150㎡
多层洋房
153517㎡
1293套
3123套
12062套
/㎡
357628㎡
别墅
50249㎡
233套
580套
1195套
/㎡
187880㎡
合计
3107068㎡
26845套
20049套
108839套
/㎡
2679205㎡
市场情况—洋房和小高层供应不足
市场情况—未来竞品项目产品供应情况
从2011年到2015年项目竞品楼盘的供应量看出,未来市场洋房产品的供应量较少,市场机遇较大;别墅未来竞品供应量较大,将面临较大的竞争。
重点竞争项目未来5年内各产品推货预测
物业类型
重点竞争项目
核心竞争优势
供应体量(万平米)
合计
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
高层
金阳新世界
区位、品牌
15
15
15
15
15
75
逸都国际
区位、品质
15
15
15
15
15
75
会展城
区位、配套
40
35
75
远大生态风景
环境、品牌
15
15
15
15
60
万科金域华府
品牌、精装修
15
15
15
45
小计
330
洋房
保利春天大道
品牌、环境
5
5
5
15
万科金域华府
品牌、品质
5
5
小计
20
小高层
恒大绿洲
价格,精装
6
6
美的
区位、配套
12
12
中水电(北)
区位、品牌
10
5
15
小计
33
别墅
远大生态风景
品牌,区位
1
1
黔灵半山
品牌,区位
1
1
保利春天大道
品牌
2
2
2
6
中天托斯卡纳
品牌,价格
4
4
2
10
逸都国际
区位、品牌
15
15
10
40
小计
58
市场情况—主要竞品楼盘产品配比情况
主要竞品楼盘配比分析
楼盘名称
产品类型
套数
所占比例
保利温泉
别墅
117
3%
小高层
546
13%
高层
2560
61%
洋房
980
23%
恒大绿洲
小高层
2332
100%
中天会展城
高层
15000
100%
逸都国际
洋房
244
15%
高层
1426
85%
远大生态风景
别墅
30
1%
高层
2456
99%
恒大城
高层
5844
100%
从项目竞品楼盘产品配比看出,竞品均以高层产品为主。洋房+高层的搭配类型较多,且竞品项目的洋房均全部售罄。别墅产品由于去化速度慢,在各项目所占比例均较低。
国家楼市调控日趋严厉,在“增加供应,打压需求”的调控方针下,未来市场竞争加大。
新政由“新国十条”向“国八条”转向,力度前所未有,贵阳本地客户,特别是地州客户观望情绪浓厚,但是贵阳出台了一环以内的限购政策, 调控力度较弱,受到国家相关部门批评,预计4月左右还会出现进一步调控细则,加大调控力度,对市场形成新一轮的冲击。
今年区域潜在供应量加大,市场放量加大,竞争激烈。
市场情况—小结
市场情况—别墅
别墅(含)竞争项目主要信息
项目名称
社区形态
产品形态
别墅均价 最高价 (元/㎡)
核心价值
项目规模(万方)
容积率
别墅形态
别墅户数
别墅面积区间(㎡)
交房条件
保利温泉新城
97
独栋、联排
已推252套
销售243套
260—430
毛坯
6972 最高18984
保利品牌,温泉资源,大规模体量,自身配套完善
远大生态风景
104
2