文档介绍：灵隐不隐,溪湖传承
----雅戈尔留下项目前期策略提报----
天启&开启机构
二00七年十二月
[壹] 策略前思考
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异地拓展,高调进入,今天所论已非单纯项目
小项目,大企业,雅戈尔上市公司的背景
更要求我们超越单纯项目
在“宏观不明”的前提下,
为项目设计安全性与灵活性兼顾的方案
定位是战术,占位是策略
如何将高价拿地带来的强关注,通过项目运作,转化为大口碑
使雅戈尔成为破局绿城的杭城“品牌新贵”
是我们所深刻关注的
传统养成的[跟风趋势]
。
文化沉淀的[表皮主义]
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西湖带来的[资源情结]
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三大城市特征
品牌挑战–如何破局绿城的强势品牌压力?
文化挑战–如何破局杭州固执的地域文化?
资源挑战–板块亚地段如何摆脱资源缺陷?
三大城市特征带来的三大项目挑战
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西湖不是简单的“城市核”,而是真正的“杭州心”,挥之不去的资源情结控制着城市与地产。一个明显的例证就是,杭州公寓与别墅,并没有真正拉开价差,在“产品类型”背后,资源成了终极要素
[城市特征]
一西湖带来的“资源情结”
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二文化沉淀的“表皮主义”
优越,杭州人与生俱来的性格;不显,山水晕染的气质
在不显与优越的矛盾之间,通过无语的外在(在建筑是为立面)完成了张扬
杭州表现出强烈的“第一眼豪宅”倾向。于是立面、景观成了关键要素
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三传统养成的“跟风趋势”
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俗话说杭儿风,杭城跟风趋势明显。从大平层到精装风,一夜之间成为趋势,这座城市没有长时间的个性,只有短时期的流行,因此,产品创新并不能成为核心竞争力
只有立足于价值系统,并结合动态营销,占位品牌才能长治久安
[项目挑战]
一挑战/品牌挑战-如何破局绿城的强势品牌压力
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雅戈尔两次高价拿地,在业界已引发强烈关注
是“市场新进”,还是“实力新贵”,要求超越单纯项目视角,以品牌为目标指向
将高成本压力转变为高附加值机遇,破局绿城
二挑战/文化挑战–如何破局杭州固执的地域文化
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品牌、资源、景观、立面,外在元素主导了置业选择,杭州表现出强烈的“第一眼豪宅”
价值倾向迁就?引领?颠覆?是个大选择
三挑战/资源挑战–亚地段如何摆脱资源缺陷
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与商学院地块相似,本案也属于大板块中的亚地段,高地价+低资源的矛盾
在“资源情结”强烈的杭州市场,需要新的价值创新
可行性探讨
背景研读与
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[贰]
面临怎样的开发课题。
在什么时间点上。
我们在一座怎样的城市。
一读城
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新老角力,非西湖单极化发展的城市变局。