文档介绍：项目前期营销思考
怀化柏瑞置业有限公司
2010年
中方新城“芙蓉佳苑”
提案总纲
产品分析
市场分析
消费者分析
项目定位
综合分析
[营销策略]
[推广策略]
【市场分析】
我们在哪里?
【市场分析】/ 中方地产市场现状
实力派开发商粉墨登场,大规模项目高档别墅提升项目地域价值。
2010年中方新城楼盘仍然会以供大于求的形式出现。
并将进入一个品质时代。
竟争一直存在,并且在未来会越演越烈。
2009年底客户群成交缓慢,楼盘供应量仍在增加;
中方县92个机关单位全部入住新城,房屋刚性需求大量释放。
以公务员为主力的潜在客户已经被现有项目大量分流。
以“维也纳森林”、“华团南湖别墅”为代表的高档别墅住宅区,吸纳各地高端客户。
以“武陵城桃花源”“舞水家园”为代表的较大楼盘,先入为主、已占得先机,分流大部分公务员客户。
以“学府新苑”和“佳兴商住楼”为代表的在售楼盘,正在疯狂掠夺客户。
【市场分析】/大小楼盘群雄并起,瓜分潜在客户
我们已经晚人一步,在规模和小区配套上也不如对手之处。
我们必须要抓住机遇另辟蹊径,方有一争之力。
【市场分析】/中方地产市场基本特征
(一) 、住房供应结构不断变化,户型供应结构日趋合理
(二)、市场供应总量明显提高,总体呈现出供大于求的局面
(三)、怀化及县城投资客纷纷进入中方房地产市场。
(四)、销售价格无跳跃式增幅,市场基本稳定;
(五)、购买客层基本为本地事企业和机关单位的公职人员,且自住占绝大部分。
(六)、新建小区开发初具规模;
(七)、门面租金较低,单个门面月租金才1000左右,投资回报率较低。
(八)、物业类型由多层形式出现。
(九)、住房开发从适用紧凑型向舒适型过渡,规模大、配套设施完善的项目销售见好。
【市场分析】/区域内主要类比项目分析
学府新苑调查概况:
项目紧邻本案,现在1期和2期已经主题完工。现在在售3期住宅,住宅部分价格区间:每平米1200-1400元左右。销售完成60%左右。
小区的全部商铺同时推出,价格区间:每平米4400-5200元,销售一般。商铺并没有做出规划,允许业主自由经营。
本案旁边的廉租房也属于“学府新苑”小区的一部分,门面部分售价5200元/平米,销售过半。
学府新苑的二楼可出售,也可出租。
【市场分析】/区域内主要类比项目分析
佳兴商住楼调查概况:
项目紧邻华团南湖别墅,现在正在修建。住宅部分价格区间:每平米1200-1400元左右。销售基本完成完成,只余一套房源。
小区的全部商铺同时推出,价格区间:每平米5000-6280元左右,销售基本完成,仅余三个铺面正在销售。
本案门面临中方新城主干道——南湖路,地理位置优越,项目规模与本案相仿。
【市场分析】/区域内主要竞争项目分析
周边类比楼盘小结:
根据市场调研, “维也纳森林”、“南湖别墅”定位高端人群,全部为别墅类型住宅,与本案定位截然不同。“桃花源”“舞水家园”“佳兴商住楼”先后售罄。中方新城房地产项目真正与本案有竞争关系的目前仅“学府新苑”一个楼盘。
根据分析,中方新城主要住宅楼(别墅除外)部分价格均为1200-1400元不等,面积区间为110-140㎡的占90%以上。
门面部分的面积区间为40-60 ㎡,-。进深较长,大多为14米-18米。