文档介绍：苏通产业科技园区E3、4地块营销策划报告
报告引言
南通国家技术开发区南部,传统偏远地区,居住热度低,客户存在一定抗性
区域形象
生活氛围
交通区位
资源条件
传统技术开发区
缺少配套及宜居氛围
城市南部,距离市中心25公里,
相对偏远
缺乏景观资源,教育资源
开发区那个就已经很远了,更别说苏通了,听说是南通的“苏州工业园区”不过太偏远,不会考虑,只会在市中心考虑买房。
市中心的房子最保值,大家都跌的时候,市中心跌得慢,大家都涨的时候市中心涨的最快,苏通那边什么都没有,买房保值肯定不能买到那去啦。
开发区的别墅很多,可是空气环境不好,我一个朋友住在优山美地,大半夜都能闻到化工厂的废气味道!
公交车很少,打车要等半天,交通很不方便,除非你有私家车,否则不要想住在开发区。
现在都是为了孩子买房,开发区又没有什么好学校,干吗跑那么老远,就市区挤挤好了。
苏通产业科技园区—长期规划利好,短期生活配套匮乏
只是城市居民的偏见
荒凉
交通不便
偏远
农村
没娱乐
没学校
空气差
脏乱
不安全
区域标签
城市发展趋势—东扩南进
由于原市区地形的狭长,阻碍了城市的发展,根据《南通市城市总体规划(2009-2030) 》规划,南通市中心将向东、南方向发展。
中新苏通科技产业园
能达商务区
本案
出口加工区
电子工业园暨数字健康科技园
海洋工程船舶装备工业园
新材料工业园
光机电工业园
电动汽车产业园
星湖101
开发区发展—综合性城市新区
出口加工区、电子工业园暨数字健康科技园、海洋工程船舶装备工业园、新材料工业园、光机电工业园、电动汽车产业园、江海国际风情街
能达商务区:行政办公区、金融商贸区、商务活动区、商业娱乐区、配套服务区、高尚居住区。
苏通科技产业园:
由中新苏州工业园区开发集团股份有限公司(CSSD)、南通市经济技术开发区总公司、江苏省农垦集团合作开发。
苏通科技产业园规划面积50平方公里,住宅面积约占1/3,计划分三期用10到15年时间开发完成,目标建成人口为30万的工业区、科技商务区和居住区协调发展的高档园区。
区域价值挖掘
【未来区域规划】
随着南通城市化南进及开发区和苏通园区的发展,
苏通产业园区房地产市场将具备更加有力的基点支撑
城市南扩规划
开发区发展规划
苏通产业园区规划
南通制定滨江居住区规划
以高新技术产业、商务商贸、医疗教育、居住职能为主的综合性城市新区
把苏通科技产业园建设成为一个融生产、生活、商贸、居住于一体的高科技、生态型、国际化、综合性的“江海生态城、国际创业园”
区域价值挖掘
【价值挖掘】
地块条件
36万方,,新兴板块,配套规划环境优
客户对产品的认同度
全市客户置业特征,区域客户的产品偏好
开发策略
实现项目的战略占位,实现项目的滚动开发
营造居住氛围,塑造高档社区品牌
差异化创新是成功之道!
当地楼市发展状况
市场高端项目品质感强,区域市场一片空白
理性下的博弈,滨江地产该如何定位自己的开发战略?
国房景气指数
房地产投资占固定资产投资比重
4月份,全国房地产开发景气指数延续之前的攀升趋势,,,连续三个月的涨势显示国房景气指数缓步走出了去年一路下滑的低迷状态。
虽然房地产信贷风险从严管理,但较大数量的外资介入房地产开发使得全国房地产开发景气指数回暖。
宏观分析
【市场整体描述】
上半年总体描述——开发热情依旧
特征:土地总体成交量继续缩水住宅用地成交萎靡不振,工业用地唱主角;
普通商品住宅地块溢价率水平都不是很高,非热点板块、品质一般的地块均以底价成交;
知名房企拿地小心谨慎;
四月主要城市土地成交情况(公顷)
南通2005-2011年土地成交情况
宏观分析
【土地市场】
上半年土地市场——地方避免地王雷区