文档介绍：河南许昌
【豫园美食城】
项目后期营销推广框架
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一、市场背景 二、项目前期诊断 三、项目后期推广策略建议 四、项目后期销售策略调整建议 五、销售计划与回款执行
目录
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一、市场背景
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【豫园美食城】是许昌金石达公司于许昌市中心区域开发的以“美食城”定位的大型街区式商用物业,
自从2002年初推向市场,至今销售周期已达两年,但项目销售率仅达60%,仍有40%的物业空置,且期间有长达近一年的滞销期。
项目目前面临两大契机:
、 2003年下半年度,豫园美食城正式交付使用,目前已
有部分商家入驻。
、许昌楼市存在“春节旺销”的独特现象,而今年的春节
即将到来。
因此,本行认为【豫园美食城】剩余物业营销工作迫在眉睫。
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二、项目前期诊断
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经市场人员对本项目的初步研究,本行认为:本项目营销存在以下问题:
(一)内因分析:
1、项目定位高远,但实际执行对象有偏差
【豫园美食城】的定位起点较高,意欲打造在许昌市
具有档次的以“餐饮业为主”的休闲娱乐场所,但为了配合
许昌市政建设的综合整治,本项目在前期规划中无形中受
到市政府整顿地摊排挡市场举措的影响,但就美食城现在
商户入驻情况来看,以“排挡类餐饮形态”介入的商家较少。
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2、项目炒作力度不够
商业地产的营销,炒作造势非常重要,然而豫园美食城无论在硬
性还是软性均显不足。
造势的不足直接导致项目人气指数偏低,商业价值未充分提升。
本行市场人员在调研中明显感到【豫园美食城】社会认识度与品牌知名度不足。
3、营销思路欠系统性,连贯性
企划策略与销售执行整体衔接不紧密,易造成既定销售计划难以实现。
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4、建筑功能性定位于客户消费未充分统一
本案目前余房主要集中在D、E两排中,物业定位“娱乐休闲”,
绝大部分是从60㎡—80㎡上下两层的建筑格局,单层面积仅为30
㎡—40㎡左右。
很明显,难以适应较高档次休闲娱乐场对物业的功能要求。
5、销售控制力度不够
据销售统计表反映,位置较好、商业价值较高的商铺销售情况
良好,而剩余物业却明显次于已售物业。
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6、销售手段较为单一
主要以售楼处坐销为主,销售较为被动。
7、开发商售后跟踪服务有待加强
商业地产的成功,并不仅在于物业的可销售性,更重要的是商
业地产的运营性,在这一点上开发商应承担更大的责任,需为散户
进行有效总体把握与战略指导。
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(二)外因分析:
1、最佳销售时机已经错过
本项目最佳销售时机应在去年年底,而今,由于“奎楼商业街”等
同类物业的竞争,导致本案前期销售过程中部分客源的流失。
2、客户开发范围狭小
许昌本市市场整体容量有限,竞争日趋激烈,而本案外埠客户
开发力度不足。
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