文档介绍：房地产投资分析国内外相关理论发展和研究
于彦黑龙江建筑职业技术学院黑龙江哈尔滨刘长壮哈尔滨市住房保障和房产管理局黑龙江哈尔滨
赵建斌李玉甫黑龙江建筑职业枝术学院黑龙江哈尔滨
【摘要】房地产投资分析作为工程项目技术经济评价理论的分支,其起源和本质与技术经济理论是相同的,不同之处只是房地产
投资分析结合了自身行业的特点, 因此本论文以介绍技术经济评价理论发展为主。
【关键词】技术经济评价理论
中图分类号: 文献标识码:文章编号:—.
一
、项目评价的发展为发展经济学不可分割的组成部分。
对私人投资的工业项目评价,最早起源于资本主义初期,而运用社会、社会影响分析⋯社会评价
费用效益分析方法系统地评价公共投资项目,是在近年才发展起来的。作项目的社会评价是在经济评价的基础上发展起来的。年代后期,随
为应用经济学一个分支的项目评价是应社会生产力发展的需要而产生的,西着福利经济学和发展经济学的发展,项目评价方法由不考虑分配效果的传统
方传统的经济学为项目评价提供了理论基础和分析工具。费用效益分析法发展为新福利经济学为基础的现代费用效益分析法,这就形
、企业盈利性分析⋯一企业财务评价成了以加强经济增长的效率目标加上实现收入分配的公平目标为内容的社会
企业盈利性分析的理论来源于强调利润动机作用的西方传统经济学。评价方法,它属于狭义的社会评价方法。
当时古典经济学派偏重于企业的微观效益分析,大多集中分析私有企业追年代以来,世界银行在开发投资中推行的社会影响分析就是广义的
求最高利润的行为,并假设项目评价的经济环境是在政府自由放任政策下社会评价方法它是分析评价投资项目对实现国家地区各项社会发展目标
的完全竞争的市场机制。他们认为市场完全竞争、全民充分就业,以及公所做的贡献与影响,包括项目与当地社会环境的相互影响的评价。具体地
共利益和私人利益基本一致等假设条件下,用合理的市场价格计算项目的说,社会影响分析是指由于项目的建设与实施,对社会经济包括收入分配、
企业利润,便与社会效益相一致,并且私人利益之和便是社会总效益。随就业效益等非经济增长目标、自然资源利用、自然环境、社会环境等方面
着资本主义的发展,统计、会计和管理方法等经营技术的不断改进,促使的社会效益与影响的分析。随着西方社会学与人类学等社会科学的发展,人
私人投资项目的财务评价逐渐系统化。在财务盈利能力分析上,从最初使们还可以从社会学、心理学、政治学、数学、公共行政学和一些自然科学等
用投资回收期和简单投资利润率等静态分析指标作为取合的依据,发展为非经济学科中借用一些普遍性的原则、原理和方法,来充实项目社会影响分
采用财务净现值和内部收益率等动态分析指标作为取合的依据,这种考虑析评价的实用手段,成为项目社会评价发展的基础,促进项目评价成为多元
了时间因素和整个项目寿命期的效益计算出的项目微观效益更符合实际也素、多学科和多目标的综合性评价。
更合理。二、我国项目评价方法的研究状况
、社会费用效益分析⋯一经济评价从年代开始,我国主要沿用苏联的技术经济论证方法,对。一五
社会费用效益分析起源于世纪年代经济大萧条时期,在二次大期间的项重点项目建设采用了较为简单的静态的技术经济分析方法,用
战和战后期间,一些西方国家的专家发现由于公共工程和社会福利项目