文档介绍：郑州橄榄城集中商业项目终稿汇报稿谨呈:中联创房地产开发公司版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归世联地产顾问(中国)有限公司所有,未经世联地产顾问(中国)有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。*Q1:微观区域消费研究Q2:橄榄城整体商业关系Q3:核心主力业态探讨Q4:开发时序Q5:财务评价与经济分析Q6:内部空间规划建议Q7:商业招商、运营模式Q8:公寓产品定位2经实地勘察,项目核心商圈范围内(北:航海路—西:大学南路—南:柴郭村、战马屯—东:铁路线)人口分布如下社区名城人口社区名城人口上元4500春晖小区2400中心花园360亚新美好佳苑4000丽城3100晨曦小区4000绿岛港湾2100冯庄小区6000大学名郡4800健达世纪园2400花都港湾11000锦龙小区1200台胞小区2800贾砦村4000代庄小区4000柴郭村3000富华佳苑2800十八里铺3000洁云星苑2000站马屯3000外阜花园1200南刘庄1000铁路家属社区3200共计::,共计:约18万人经初步统计,:18万人左右居民社区批发/-5万的居民数量,回迁安置区与经济适用房将带来2万居民,王胡砦项目规划将有10万居民规模总人口数回迁安置区约30万8500人天擎花园约11万2000人经济适用房(B-5-01/02)约13万5000人待开发安置区/经适房(B-6-01、B-8-02)约20万8500人橄榄城90-100万3-5万人总计5-7万人橄榄城项目未来将有3-5万的居民数量,回迁安置区与经济适用房将带来2万居民;本项目周边区域未来将存在5-7万的消费人群。待开发安置区\经适房经适房回迁安置天擎花园安置区安置区南三环王胡砦城中村改造项目,安置房及商品房总规模达到251万平米,未来居民总数将达到10万人左右。王胡砦改造项目规划经济指标总建筑面积:,本项目所在区域的消费者主要分为以下四类客户类型数量客户特征原社区、(约1-2万村民、5万城市居民)以区域内社区居民以及原村砦居民为主初步统计,现状人口约15-(航海路鞋城2万商户,中陆商贸城3000商户,万客来1000商户)日常生活主要在各市场周边完成,多在市场附近租房居住,活动半径较小。有部分商务往来,收入水平较高。-17万人(橄榄城项目约3-5万人,以及回迁安置、;王胡砦项目约10万人,其中安置房2万人左右)购买本区域内的住宅物业而迁入本地,经济收入稳定未来新增人口约15-17万人考虑到市场内从业人员在周边居住、及未来在区域内买房较多,核减重复性计算,核心商圈范围内现有居住人口约为15-18万人,未来可预期消费人口将约为30万人。根据2007年郑州人均消费支出(8716元),—,未来可达到30亿元,消费潜力巨大。5核心商圈消费者研究小结从目前来看,区域内消费需求主要有以下三类:原社区、村砦居民——生活型商业;商贸市场从业人员——生活型商业,餐饮、休闲等商务交往类商业;学生——低端餐饮、休闲、服装类商业。未来三年内,将因经济适用房、安置房以及商品房等因素,为本区域带来规模较大的城市中端、中低端消费人口(5-10万),这将加大区域内城市社区特征消费的比重。就现在及未来来看,区域消费水平整体处于中档偏下的层次,中高端生活型消费需求较小且二七商圈竞争力强;餐饮、休闲类消费需求高中低端都有,以中低端为主,中高端餐饮、休闲消费中的一部分具有在本区域完成的需求。核心商圈内的消费人口以南三环以北为主,南三环以南相对较少,由于环线阻隔以及市内商业吸引,核心商圈内的消费需求更难以吸引而易于流失,需要后期更高的经营水平来实现商圈的培育,项目商业宜逐步开发,根据市场反应及时调整,不宜为占取市场先入优势而冒进。6Q1:微观区域消费研究Q2:橄榄城整体商业关系Q3:核心主力业态探讨Q4:开发时序Q5:财务评价与经济分析Q6:内部空