文档介绍：呈:海南新瑞都实业投资有限公司
2006/10
海湾国际大厦整合营销推广策略报告
浙江动力地产咨询代理有限公司
目录
壹市场分析
贰项目分析
叁项目定位
肆产品优化建议
伍卖点整合
陆营销策略
柒阶段性推广策略
捌媒体策略
玖公关活动策略
拾大客户营销策略
上篇策略
下篇创意
壹 LOGO、VI及包装
贰创意稿
上篇策略
海口楼市正开始迎来一个全新的商业地产时代
项目背景
项目概况:
项目地处海口金融贸易区北端,北临滨海大道与万绿园和琼州海峡相望;周边矗立着海口高档的写字楼及宾馆、酒店、高尔夫球场等,区域内集中了如珠江广场、南洋大厦、鸿联商务广场等高档写字楼,黄金海景、宝华、文华等高档酒店。
开发意图:
打造海口标志性建筑、海口第一写字楼。
项目理解
香港维多利亚港
维多利亚港位于港岛北部的九龙尖沙嘴南岸海域,是中国的第一大港,也是世界第三大海港。
新加坡现今以成为世界最繁忙的港口之一,是世界各大银行聚集的金融中心,也是世界三大石油提炼中心。
新加坡
从上述两个世界著名滨海城市鉴赏中我们可以发现,沿海城市的滨海一线无论对一个城市的经济还是景观,都是这个城市的中心,他是作为滨海城市发展的必然趋势。
因此,我们可以预见,未来的海口,必定是以滨海大道沿线为核心,其将会成为海口经济、政治、文化、景观的中心。
因而,我们认为,处于该地段的写字楼必将成为该区域的战略核心,城市经济的发动机,其地段的重要性和稀缺性可见一斑。
壹市场分析
一、宏观环境分析
海口市宏观经济正处于一个上升通道,但地方生产总值偏低。
海口市国民经济主要依赖于第二、第三产业,%、%。
在第三产业中,除了垄断性行业,如交通运输邮电仓储,汽车配件以及生物医药几乎成为海口市国民经济的主要来源,,占了GDP的16%;此外,金融保险、房地产业也占到了6%;值得注意的是,化学原料和化学纤维制造业的增长势头相当迅猛,2006年同期增长幅度达到了158%。
从房地产市场看,海口市房地产景气指数偏低,整体市场供应远远大于需求,处于低位震荡。
二、写字楼市场分析
国家对房地产的宏观调控政策极大的打击了投资市场,抑制了投资需求。
“半拉子”工程的处理政策加大了海口写字楼市场的供应量,但随着逐步清除,未来的海口写字楼将步入专业化开发的道路。
海口写字楼市场在最近5年内出现比较大的波动,虽然整体供应量不大,但因需求市场不旺盛,导致市场上出现很多空置率较高的物业,这也为未来的写字楼开发留下了较大的开发风险。
海口写字楼市场经历了几个阶段的发展,目前正在逐步走向正规化、专业化的道路,低档次的写字楼将逐渐淡出市场。
目前,海口写字楼市场,主要以国贸、世贸、海秀三大商务圈组成,其中国贸商务区已经成为海口市的中央商务区。
国贸区的写字楼供应量最大,并且大多以高品质开发,意味着本案未来面临非常大的竞争压力。
从海口写字楼供需市场分析,主要表现以下几个特征:
大部分物业品质较低,无法满足高端客户的需求;
在售楼盘的销售情况较差,并且销售率与品质成正比;
租赁市场相对活跃,但大部分集中中低端市场;
高端客户更愿意集中在高星级宾馆办公,享受酒店的配套服务;
高端客户中除了少量省内的大型企业外,大多数为省外及国外在海口办的公司或分支机构。
从产业关联性分析,目前海口市在汽车、医药、饮料、纺织、通信设备、燃气等六大行业呈现快速增长,而在对国贸区写字楼客户统计时,发现房地产、医药、IT、通讯、咨询、电子科技、服务、金融保险、建筑等行业占了绝大多数比重。