文档介绍：扬州市商业房地产市场
调研报告
目录
一、扬州市概况
1、区位与面积
2、人口情况
3、经济环境与消费水平
4、房地产政策特点和分析(商业部分)
扬州市商业发展规划
1、商业体系布局规划
2、专业市场布点规划
3、商业街布局规划
三、扬州市商业房地产市场概况
1、商铺市场发展总趋势
2、各区商铺成交情况
四、各区商铺市场分析
1、西区典型商铺分析
2、北区典型商铺分析
3、东区典型商铺分析及建议
五、总结
一、扬州市概况
1、区位面积
扬州地理位置优越,地处我国经济最发达的长江三角洲地区,位于长江中下游的北岸、江苏省中部,南临长江,北接淮水,距上海、杭州200公里,距南京、苏州、张家港百余公里,下辖广陵区、维扬区、邗江区以及开发区四区和江都、高邮、宝应、仪征四县(市),,其中市区面积100平方公里。扬州的交通十分便捷,扬州港为国家一类对外开放港口,扬州也是江苏省最早县县通高速的省辖市,京沪、宁通高速公路在境内交汇,距南京禄口国际机场80公里,距扬州机场60多公里。
2、人口情况
扬州市市区人口在2001年底的时候,,,,人口增长率为-‰,出现了30年来的首次负增长。据统计,到2004年底,扬州市区人口不足60万,预计至2005年末扬州市区人口将达到64万人,扬州市政府正在积极向百万人口的大城市发展规划迈进,近期人口发展规模是72万人,中期达到80万人,远期目标为100万人。
3、经济环境与消费水平
2004年扬州全市经济呈现出以下几个特点:一是GDP增速稳步攀升。二是财政收入再上新台阶,城乡居民收入稳步提高。据全省最新工业生产月度反馈资料结果显示,,%;,可比价同比增长23%,,增幅由上年的全省第十一位提升到第六位。%,%。
序号
名称
单位
年份
2001
2002
2003
2004
1
国内生产总值
亿元
505
559
687
788
(%)
2
人均国内生产总值
元/人
3
城镇居民人均可支配收入
元
7375
7833
(%)
4
农民人均纯收入
元
3785
3920
4220
4755
(%)
扬州坚持以产业结构调整为核心,积极推进经济结构战略性调整,着力解决经济发展中的突出矛盾和深层次问题。2005年扬州的经济继续保持稳步增长的态势。
增长
增幅(%)
国内生产总值
%
第一产业
%
第二产业
%
第三产业
%
(商业部分)
●大土地供应调控力度,严格土地管理
特点:切实制止“炒买炒卖”土地行为,对超过出让合同约定的动工开发日期满1年尚未开发的土地,征收土地闲置税;满两年未动工开发的,无偿收回土地使用权。
分析:经调查扬城很多房地产开发商普遍表示压力很大,特别是对《意见》中“超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工的,征收土地闲置税,满2年不动工的,无偿收回土地使用权”的条款,个别开发商认为实施难度较大。如今要拿到一块理想的土地动则过亿,若由于开发资金一时无法到位,滞后了开发的时间,而被无偿收回,其损失是不可估量的,特别是对于一些中小型开发商,极有可能就此使公司陷入困境。所以一定要理智开发。
●房地产信贷管理,防范金融风险
特点:人民银行及其分支机构要加大“窗口指导”力度,督促商业银行采取有效措施,加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理,调整和改善房地产贷款结构。
分析:目前国内商业地产开发过于活跃,市场出现较大结构性矛盾,其中一个原因是银行在发放贷款时不够谨慎,缺乏对商业地产开发贷款的监控和专业性研究。他透露说,在摸底调查完成后,商务部将发布商业地产投资导向,披露各地区的投资回报率和风险
情况,用这些市场指标来引导企业投资。
据中国商业地产联盟发布的资料,2004年全国商业地产投资达到1700亿元,置面积达到2610万平方米,%,反常的是,随着空置率的上升,商业地产的单价没有下跌,%。
● 05年初