文档介绍：国轩企融大厦项目营销推广 策略提报
To:合肥国轩置业
(提案)
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报告主要解决的问题
项目客户定位——我们卖给谁?
项目形象定位——我们卖什么?
项目销售策略——我们如何卖?
项目市场定位——我们在哪里?
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WHERE
我们在哪
市场定位
3
我们在哪里?
市场背景
竞争关系
供求关系
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供求关系
市场定位
市场背景
竞争关系
研究脉络
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2009年的中国楼市出现波诡云谲的一幕,经济危机促使有钱人纷纷买楼保资产。通货膨胀预期下的富人们绞尽脑汁规避银行资金风险。
从目前来看,投资需求更多倾向于投资回报率更高的商铺和写字楼投资。而这,或许是历经波折的中国地产,又一次转折的信号。显然,对于经历了政策打压的投资者而言,以“短期转手”为标志的住宅投机,正在朝向以“长期租金”为代表的商铺和写字楼投资。
通货膨胀预期下,写字楼投资复苏势头明显,存量得以短期快速去化
7月份办公新增套数为532套(),销售套数为785套(),,即1:。办公套数供求关系比小于1,办公套数月度总体是供小于求。
类别
新增套数
销售套数
套数供求比
新增面积(万㎡)
销售面积(万㎡)
面积供求比
办公
532
785
6
截止2009年7月31,合肥办公商品房可售9977套,环比6月份下降253套,%;,㎡,%。高新区以可售房源2166套() 成为第二供应大户。
近100万㎡的可售量,以合肥30万㎡的年消化量预测,中长期市场压力仍将存在
年份
03年
04年
05年
06年
07年
08年
新开工面积(㎡)
30万
约42万方
销售面积(㎡)
21万
约20万
31万
约22万(下半年写字楼市场销售几乎停滞)
(注:随着大批城市综合体的启动,未来两年还将有大量潜在写字楼供应量入市,从开工到封顶可售有一年的跨度期,这里未作统计.)
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在供应形态上,高新区写字楼主要呈现商业裙房加主楼(高层)和多层产业园形态,在产品定位方面,区域内各楼盘定位基本雷同,产品同质化现象严重。
从配套设施方面来看,区域内写字楼硬件设施普遍落后,办公理念、商务配套、从功能模式上看,区域内写字楼同属功能单一的办公模式,无法实现休闲办公模式。在物业、景观上,区域内写字楼在物业服务和景观空间上缺乏重视。
物业配套明显不足,缺少现代企业办公必须的一些先进配置和必须氛围。除浙商创业大厦等少数楼盘外,同区域内无其它高品质写字楼。
各大学生创业园、民创中心、港深循环园等政府兴办和各企业、学校兴办的产业(创业)孵化器成为区域内办公的主要场所,占有区域内较高的市场份额。
除浙商大厦、金座外,同区域内在售无其它高品质写字楼,产业(创业)孵化器供应量很大
项目名称
浙商大厦
中瑞大厦
TOP·创展中心
富邻广场
拓基·金座
瑞和·隆平高科广场
地址
科学大道与天波路交口
科学大道与红枫路东南交口
香樟大道和红枫路交叉口
香樟大道和红枫路交叉口
长江西路与天通路交汇处
长江西路与天柱路交汇
总建面
32897㎡
4万㎡
㎡
80234㎡
㎡
81866㎡
价格(元/㎡)
B栋8200
3800,一次性3500
2900,一次性99折
3000,一次性98折
6500
3200
户型
38-90㎡
57-1000㎡
50-1000㎡
B座:60-1000㎡
C座:45-185㎡
45㎡-1200㎡
116-1800㎡
推广主题
私产四星瑞雅酒店套房
高新区标志性建筑
创新·赢合·资本
新合肥商务印象第三代国际化品质写字楼
一个时代与城市的标志长江路甲级写字楼
/
备案总套数
A栋238,B栋548套
B座 88套
300套
2#研发楼114套
255套
2#研发楼69套
已备案套数
A栋205,B栋70套
0
195套
1套
133套
0
备案销售率
%;%
0
65%
%
%
0
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立面形象大众化,户型面积分割趋小化\多元化,可自由组合
浙商创业大厦
金座
新城国际
富临广场
浙商创业大厦:A栋标准层1800 ㎡/单元60-80 ㎡为主
金座:45-192,标准层:1150㎡
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项目名称
电梯及智能系统
其他配置标准
物业管理
浙