文档介绍：房地产行业
行业面临大变局,政策仍需继续微调
——未来 20 年中国房地产住房需求研究
导读:我们发现,市场对房地产行业深层次关心的问题,多数最终都指向了证券分析师杨国华
同一系列问题:中国的住房需求究竟有多大?未来供求格局如何?首次置业 8601-66210585
yangguohua@
的刚需能支撑多大市场? 本文尝试分析这些问题。
执业证书编号:S0860210030001
研究结论联系人周强
8601-66210621
我们的“城镇化需求预测模型”显示,2012-2020 年我国住房需求仍将 zhouqiang@
不断增长,其中 2020 年需新建住房面积将增长到 亿平米。但伴随城
镇化和居民住房改善步伐的放缓,2020 年之后住房需求可能进入下降期。行业评级看好中性看淡(维持)
国家/地区中国/A 股
尽管需求在不断增长,但由于供应增长的速度更快,导致 2012-2014 年
行业房地产
住宅市场将变为供过于求。我们预计 2012-2014 年城镇住宅需求年均约
报告发布日期 2012 年 4 月 23 日
亿平米,但房地产开发住宅竣工也将快速攀升到年均 亿平米,
若考虑“非房地产开发建设”、“城区扩大”以及”小产权房”三个因素对
“城镇化率需求预测模型”逻辑图
深度报告供应的补充,城镇住宅将转变为供过于求。
城镇化需求改善需求存量房拆迁人口自然增长
2012-2014 年住宅市场的供过于求,将可能导致 2012 年房地产住宅新开
工面积大幅下降,但由于住房需求仍在增长,我们预计 2013 年降幅会趋新增住房需求
缓,2014 年或将再次步入增长。
存量房净增加量+ 存量房拆迁量
= =
行业供求格局的改变将导致房价快速上涨的历史在未来几年都将难以再
当年存量房面积
现,这是真正考验房企基本功的时候,在融资、产品、管理有较强能力—上一年存量房面积上一年存量房面积* 拆迁率
=
的大中房企必定会有更多增长的机会。我们建议应把持续关注的重心放
%
当年总人口当年城市化率当年人均住房面积
在全国或区域做到一定规模,形成一定品牌的龙头房企,如 A 股上市房* *
企万科、保利、招商、金地,中南建设、荣盛发展、首开股份、苏宁环球、假设人口自然增长假设城镇化率年增假设人均住房面积
%-% %-1% -
滨江集团、福星股份、金融街等。
预计 2012-2030 年城镇新建住宅量
仅靠首次置业难以推动全国住宅销售持续增长,政策仍需继续微调,并
将从首次置业的放松逐渐延伸到改善性的需求。我们的“首次置业需求
预测模型”显示:未来 10 年每年城镇首次置业新房需求平均约在 -
亿平米,假设首次置业在新房成交中占比 35%(采用万科 2012 年一季度
数据),则全米,较 2011 年降幅
为(-20%)∽(-5%)。可见,仅靠首次置业很难推动全国住宅销量持
续增长。这样的销量水平给未来数年房地产投资的增长都将带来压力。因
【此,我们认为未来政策可能不得不考虑在改善性需求上也进行微调,以保
行业·证券研究
证一个增长的销量和一定速度的房地产投资。
对地产股投资而言,长期看,楼市供求格局转变将抑制板块估值大幅度回
升,但中期看,政策的有利支撑、重点城市销售的复苏、仍处于历史低位相关研究报告
的估值水平决定地产股目前仍可超配。《房地产业专题一:重点一二线城市 12 年 3 季度库存将达
报告】高点》 2012-3-22
《房地产业专题二:预计 2012 年房地产投资增速为 %,
3 季度见底》 2012-3-26
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房地产行业深度报告——行业面临大变局,政策仍需继续微调
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我国的住房需求究竟有多大? .......................................