文档介绍：序号名称 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
一封面
二目录
三致委托方函
1、致委托方函中缺少估价时点
2、致委托方函缺少估价报告应用的有效期 1、致委托人函中缺少估价目的。

四估价师声明 1、注册房地产估价师声明中没有说明现场察看估价师的姓名。
五估价假设和限制条件
六估价结果报告
1 委托方
2 估价方
3 估价对象 1、结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积 1、结果报告中区位状况缺少交通条件、朝向等介绍。
2、结果报告中土地状况缺少土地使用年限、建筑容积率等指标。
3、结果报告中权益状况没有交代房屋共有权人及房屋共有权证,土地使用权人。
4、未考虑抵押情况对价值的影响
5、他项权利日期不够具体 ,未交代有共有权人,是否设立抵押权等
,但不包括动产 ,未交待有无共有权人,是否设立抵押权、缺房屋所有权情况说明

,如是否有出租、各层使用情况
4 估价目的 1、结果报告中估价目的叙述不清
5 估价时点 1、“估价时间”用语错误,应为估价时点
6 价值定义
7 估价依据《房地产抵押估价指导意见》
8 估价原则 1、缺少估价原则 1、结果报告缺估价原则
9 估价方法 1、估价方法中缺少选用的估价方法的定义 2、结果报告中缺少估价方法定义 1、结果报告估价方法缺少估价方法定义 1、没有说明估价方法选用理由
10 估价结果 3、估价结果缺少单价。 ,应指明总建筑面积及每建筑面积的单价[估价结果不应有可能字样]
11 估价人员
12 估价作业日期
13 估价报告应用的有效期 1、结果报告中估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误,因为如果本报告超过应用有效期还未使用,则估价责任期就是估价报告应用的有效期。 (和06年考试真题相同,当时的答案是:正确的描述应该为“如果本报告超过应用有效期还未使用,本公司不负任何责任”)
七估价技术报告
1 个别因素分析
2 区域因素分析
3 市场背景分析 4、技术报告缺市场背景分析
4 最高最佳使用分析
5 估价方法选用

(1)市场法选取可比实例 1、技术报告可比实例B、C商业土地等级与估价对象不一致,不具可比性。 ,可能不在一个供需圈(或可比实例C未说明是否在同一供求范围内)
(未说清是建筑面积还是使用面积)
,应指明办公用途
,不宜选作可比实例
,不宜选作可比实例
,与估价对象不相当
建立比较基准
交易情况修正 ,招标价和拍卖价不一定比协议价更高 1、市场比较法未说明可比实例的交易情况是否正常。
交易日期修正 3、市场比较法中交易日期调整系数错误。(市场比较法中交易日期调整系数取值没有说明理由) ,应指明细分市场的(不应是商品住宅市场价格比较平稳,而应该是估价对象类似的办公用房4至6月价格平稳)
按区域因素修正和个别因素修正 (应该是可比实例在成交日期的区域因素状况与估价对象在估价时点的区域因素状况相比)
1、市场法中个别因素修正错误,修正系数取值与个别因素不一致。
2、可比实例B、C与估价对象的土地等级不同,未作修正。 2、市场比较法中缺少比较因素修正说明。 ,商业繁华程度应为办公聚集度
7.“公共设施配套情况”应为基础设施完备度或外部配套

(装修档次描述不清,应有详细说明)
%与“较新”不符,应为全新

按区位、权益、实物来修正 2、比较因素欠缺,如可比实例建成年代、土地尚可使用年期、容积率、可收益年限等是否相近(