文档介绍：项目产品定位报告
用地性质
住宅用地
总用地面积
196,㎡
代征地面积
52, ㎡
净地面积
144,㎡
地上总建筑面积
144,㎡
容积率
建筑密度
30%
绿化率
35%,其中集中绿化率10%
建筑高度
15米
机动停车位
非机动停车位
其他规划要求
基地内90平方米以下套型住宅建筑面积占住宅总建筑面积的比例不小于74%
土地规划指标分析
土地属性及规划指标分析:
1)项目位于青浦赵巷国际别墅区,临近上海佘山国家旅游度假区,未来将
成为上海又一高档低密度的居住板块;
2)土地属性决定地块的开发方向应是低密度的类别墅产品,这也是产品价
值最大化的唯一方案;
3)如何在容积率 、建筑密度30%以及 74/90 的条件限制下打造出低密
度类别墅高尚生活体验的产品将是项目团队的主要出路和挑战。
1)首先考虑溢价能力最高的产品--院落别墅----------加上对规划指标的分析过程
建筑面积上限:(-1000)x26%=37308㎡(假定会所1000㎡)
别墅产品套数:37308/ 250 ≈ 150套占地面积:150×100m2=15000m2
建筑面积:150x250=37500㎡
2)考虑价值其次的产品--叠拼别墅:
建筑面积上限:-1000-37500=
叠拼产品套数(2 x 90为一套):=588套
占地面积:588套/2×90m2=26460m2
3) 会所面积约为:1000m2
总体建筑覆盖率:(37500+105995)/ ≈ %<30%
初步产品定位判断
初步市场定位:上海西区高端公寓及别墅客户
上海西郊私营企业主(联排)
核心客户群
重要客户群
游离客户
1
2
3
大上海范围内的主城生活逃避者与少量投资客
上海(长宁)西区内的职业中高产及海归或父母(叠拼)
上海浦西的职业中高产及海归或父母
核心客户群
重要客户群
游离客户
1
2
3
大上海范围内的主城生活逃避者
周边企业及江浙地区高管层、生意人;
一期客户定位
二期客户定位
初步产品定位判断
客户特征提取:
对内外环境要求高口碑传播
有特定圈子显示身份
楼盘增值安静私密
崇尚人文配套齐全
交通便利重视下一代教育
活动
(Action)
事业忙碌、时间自由、特定生活圈子、应酬多、要求生活便利完善;
兴趣
(Interest)
山水资源、上层身份认同、圈内生活领地、子女教育
观点
(Opinion)
私密性、安全、环境优异、服务、口碑传播、性价比
客户AIO量表
初步产品定位判断
对稀缺资源和
特定生活体验的渴望
对产品形态认可
成就感
升级的需求
来自项目本身的言传身教
落定冲动
品牌链接
信任感
一种人生标签
签约行动
客户解读
客户行为解读
样板区展示体验
项目专业团队
业内口碑传播
企业形象定位
绚烂如花的幸福人生
初步产品定位判断
入口广场,包括广场、会所、绿地、水岸,对公众开放,将为小区业主,也为大社区居民,提供最完美的品质服务。
,既阻隔了公路噪音,又创造了良好的视觉效果。
绿轴,串起整个小区,与水岸木栈共同构成3km的休闲环道。
,是本地块最宝贵的资源。沿水岸设置步道、休闲广场、集中绿地,将给居住者提供了一个自然生态的生活空间。
院落别墅,龙湖的新产品。不仅为***提供了私密的居住环境,也为邻里间的孩子创造了有趣的交往活动场所。
叠拼别墅,多层的建筑形态,别墅的居住感觉。
总规平面解析
产品价值分析(规划篇)
一中心--- 社区会所及周边集中景观区将成为社区标志性场景,作为对城市开放的公共空间,其也将
成为片区高尚人士聚会社交的重要场所(周边楼盘多为内部性会所)
两河湾--- 社区沿河伸展的条形地块为社区景观均好性创造了先决条件,1分钟即可体验水岸诗情。
三岛屿--- 菘塘河沿西岸蜿蜒前行,为社区勾勒出四座半岛,营造出水中有岛,岛上有溪的别样风貌。
四景轴--- 东侧密植林带+叠拼坡地景观;叠拼与院墅间繁花蹊径;菘塘河边的水岸廊桥。
典型组团产品价值分析(建筑篇)
景观轴1
景观轴2
景观轴3
典型组团(院墅)产品价值分析
院墅地下一层
院墅一层
院墅二层
院墅三层
赠送面积:销售面积250㎡,
赠送地下150㎡,占比60%。
双重庭院:户均南北下沉
150-180㎡两庭园,满足空
间私密性