文档介绍：长租公寓已成鸡肋
经过短暂的热炒,拿楼价格水涨船高,长租公寓已慢慢成为鸡肋。可是,有一家公寓,从收购+,短短3年,资产名义价值已经达到了5亿多元,增值竟然达到了3倍以上!公寓还有没有的做?这家公寓到底是如何做到品牌定价高出周边30%的?
中国论文网/3/view-
一、运营者对长租公寓的理解不透彻
开发商是一个土豪行业,但开发商赚的钱比较少,因为钱都被房东们赚走了。去年开始,开发商面临转型,包括万科也提出了一个最经典的“八爪鱼”计划。越来越多的开发商杀入长租公寓。
,但缺乏匹配的产品
长租公寓的市场非常大。根据链家研究院的统计,2015年我国租赁市场成交总额已经超过1万亿元,。预计到2025年租金成交总额将达到3万亿元,;,。
不少人就是把房子改造出租,这是不行的,必须重新建立一个新的设计模型。进入一个产业一定要明白消费者需要什么,这是企业未来转型的重要基础。长租公寓就是要为消费者画像,如果不做精细的工作,做出的产品只是一个产品,难以获得更多的增量和定价权。做品牌做存量更重要的是定价权,香格里拉酒店、威斯卡尔酒店和完好的五星级酒店软件硬件全都一样,唯一的区别在于不同的品牌定价权不一样。
,但不是轻资产模式
二房东模式不是轻资产。因为要给租金,还要进行装修,投资非常大。如果一栋楼是200个房间,做成公寓装修的成本总投资大概是1500万元,加上给房东的押金和定金,每个项目在半年内流出的资金大概是2000万元。再加上营运成本和税金,比较理想的状态下,要5-7年才能收回成本!
其实,二房东模式就是中国连锁经济型宾馆的模式,过去大房东不会叠加,拿一��好房子,房东说可以就行了,但现在很多人找他谈,整形医院、美容中心给的价格都比较高,使其已经成为很重的资产。
,公寓3元/天,联合办公是4-5元/天,专业体检牙科医院、整形医院是7-8元/天,月子中心可以达到9-10元/天。如果你是房东的话你给谁?70%是这个行业现在平均的拿房成本,很多著名公寓拿楼的成本已经超过80%。这样做的结果就是恶性循环!
二、长租公寓多存在自身缺陷
没有二房东的红利之后如何盈利?现在,不少开发商的楼卖不掉,但做公寓运营管理的拿不到楼,开发商是不是可以拿卖不掉的楼做公寓?万科等开发商就是这么干的。
当时万科做白领公寓的想法是对的,但是卖不掉的房子一定是有问题的,要么是市场不好,要么是太远了,要么是太贵了!新派曾经和保利谈过一次,保利愿意拿出全国的物业跟新派合作。保利的房子特别好,可是他们的房子要么很贵,白领根本租不起;要么就很远,不方便白领上下班。
因此,开发商真正卖不掉的库存并不适合做经营,适合经营的都在铁路旁边、高铁旁边,或者在市中心。开发商进入运营的时候一定要弄明白,做公寓不是物业管理。
三、金融、品牌、资本、产品是做好长租公寓的前提
要把长租公寓做起来一定要做成一个品牌――包括品牌价值、影响力和增值能力。轻资产的决胜基因有三个:金融基因、产品基因和技术基因。
,但做好之