文档介绍：第八章投资性房地产
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房地产:土地和房屋及其权属的总称。
在我国,土地指土地使用权,房屋指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
投资性房地产:指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产的特征:
投资性房地产是一种经营性活动
投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产
投资性房地产有两种后续计量模式:成本模式和公允价值模式
投资性房地产能够单独计量和出售
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投资性房地产的范围包括:
已出租的土地使用权
长期持有并准备增值后转让的土地使用权
企业拥有并已出租的建筑物
不属于投资性房地产的房地产:
自用房地产,即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产
作为存货的房地产
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投资性房地产确认的条件和原则
投资性房地产初始计量的基本原则
外购投资性房地产的确认和初始计量
自行建造投资性房地产的确认和初始计量
非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量
与投资性房地产有关的后续支出
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投资性房地产确认的条件和原则
基本条件:
投资性房地产只有在符合定义的前提下,同时满足下列条件的,才能予以确认:
(1)与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业;
(2)该投资性房地产的成本能够可靠计量。
基本原则:
(1)对已出租的土地使用权、已出租的建筑物,其作为投资性房地产的确认时点为租赁期开始日,即土地使用权、建筑物进入出租状态、开始赚取租金的日期。
(2)对于持有并准备增值后转让的土地使用权,其作为投资性房地产的确认时点为企业将自用土地使用权停止自用,准备增值后转让的日期。
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投资性房地产初始计量的基本原则
应按照取得时的成本进行初始计量。
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外购投资性房地产的确认和初始计量
原则:只有在购入的同时开始出租,才能作为投资性房地产加以确认;其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
账务处理:
成本模式
公允价值模式
借:投资性房地产
贷:银行存款等
借:投资性房地产——成本
贷:银行存款等
此外,还应在“投资性房地产”科目下设置“公允价值变动”明细科目,核算投资性房地产因公允价值变动所产生的其与账面余额的差异。
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外购投资性房地产的确认和初始计量
例8-1:2007年5月10日,A公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。5月20日,A公司与B公司签订了经营租赁合同,约定自写字楼购买之日起就出租给B公司使用,为期3年。6月1日,A公司购入写字楼,其实际成本为500万元,全部用银行存款支付。假定不考虑其他因素,A公司采用成本模式对投资性房地产进行计量。
A公司应于6月1日编制如下会计分录:
借:投资性房地产 5000000
贷:银行存款 5000000
问题
(1)如果A公司采用公允价值模式,那么应如何编制会计分录?
(2)如果A公司与B公司约定自2008年1月1日起将写字楼租赁给B公司使用,那么A公司在购入该房地产时该如何处理?
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自行建造投资性房地产的确认和初始计量
确认条件:企业只有在自行建造或开发活动完成的同时开始出租,才能将自行建造或开发完成的房地产确认为投资性房地产。
成本:由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。包括:土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常损失,直接计入当期损益,不计入建造成本。
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自行建造投资性房地产的确认和初始计量
例8-2:X公司2006年2月1日购入一块土地使用权,并在这块土地上开始采用出包方式建造两栋写字楼。2007年5月,X公司预计写字楼即将完工,与Y公司签订了经营租赁合同,将其中一栋写字楼出租给Y公司使用。合同规定,该写字楼于完工时开始起租。2007年8月1日,两栋写字楼同时完工。该块土地使用权的成本为500万元,出租的写字楼应分摊的土地使用权为200万元,出租写字楼的工程造价为600万元,另一栋写字楼的造价为800万元。假设X公司采用成本模式核算投资性房地产。
X公司在2007年8月1日应进行的账务处理为:
借:投资性房地产——写字楼 6000000
固定资产 8000000
贷:在建工程 14000000
借:投资性房地产——土地使用权 2000000
贷:无形资产——土地使用权 200