文档介绍：小区物业管理调研报告
随着住房改革的不断深化以及房地产市场的不断繁荣,物业管理服务行业在经济和社会发展中的地位日益突出,对于美化城市形象、改善居民居住环境、构建和谐社区都发挥这重要的作用。然而,物业管理作为一个新兴的服务行业,随着生活水平提高,工资不断上涨,物管费不能像物价一样上涨,社保问题无力购买,有的职工故意找物业公司麻烦,由于工资低,形成严重老年化,成为一个高危行业。加上物业服务收费难的问题。一部分物管企业面临这生存和发展的威胁,制约这物管行业的规范运作。为了更深入的了解我县物业管理现阶段发展状况结合实际情况,通过调查问卷的方式中发现的问题归纳如下:
一、物业管理服务的现状
我县物业管理经过近几年的发展,在各级政府领导的关心和支持下,在广大业主和物业管理企业的共同努力下,我县的物业管理总体水平得到了很大的提高,物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。但是,由于受经济、社会和法制等大环境的影响,物业管理收费难问题一直难以解决,物业服务收费率难以提高。
二、物业服务收费难的原因
(一)业主缺乏自觉缴费意识,存在观望攀比心态。觉得自己先交费“吃了亏”,在缴费的时候就会左顾右盼,甚至不自觉的加入拒缴行业。
(二)业主自主治理小区的意识和能力弱。业主大会、业主委员会作用发挥不明显。由于业主委员会不具备法人资格,没有独立的产权,没有经费保障和工资待遇,也没有进行培训,不知业委会的权利和义务,造成业主委员会不能正常开展活动。致使业主的合法权益受到了一定影响。加上一些业主权利意识、法律
观念淡薄,不理解业主委员会的辛苦,许多人不参加业主人会,小区大大小小的事务该由业委会和物业公司维权处理,所以难以商定有关物业管理的一些问题和解决办法。
(三)物业管理队伍素质偏低、人才短缺。日前,我县有经验、有创新能力的高级物业管理专业人匮乏,从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力,整体素质降低,普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验,有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训,职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。虽然物业行业主管部门近年来下大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导工作,但是仍然跟不上物业管理行业迅速发展的需要。
(四)物业管理的法制体系还不完善,物业收费缺乏有效的制约手段。对于物业管理活动中业主欠缴拒缴物管费的行为,目前的法律法规,如《物权法》、国务院《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》等都有相应的规范,但是对于业主实际的欠费和拒缴行为以及企业的追偿手段缺乏具体明细的刚性规定和保护措施。同时,由于物业主管部门目前没有执法队伍和执法权,面对业主欠缴拒缴物业费时只能采取说服教育、沟通协调的方式,对于蛮横无理的业主难以体现行政执法的力度和权威,再加上我国司法程序复杂的现状,和业主之间的连带效应,往往造成企业陷入有法难依的情况。
(五))政府相关部门在小区管理中的职能界定不清,行使不力给物业管理服务收费带来影响。
(六)高空抛物、设施设备损坏造成业主不交费的理由,最近几年,一是随着农村转为城镇的业主越来越多,存在生活****惯与城市的差异,把农村****惯带进
小区,形成高空抛物,这样给楼下业主造成损失。二是认为小区公共财产是儿百上千家人的,不是我一家人的,损坏了也有物管公司来维