文档介绍：房地产市场环境是在不断变化的。为了实现营销目标,制订相应的营销策略,经营房地产企业必须分析和研究市场环境。
在现在的房地产局势下,分析市场环境的目的,一方面可寻求的新的市场机会,另一方面可避免环境威胁。在激烈而又复杂的市场竞争中,机会与威胁并存,而不断变化的市场环境又不断造成新的机会与新的威胁。
曾经看过很多代理公司的市场环境分析,也是分为了宏观环境分析与微观环境分析,感觉没有自己的东西。那么,我们所说的所谓的市场环境,就是影响房地产企业的市场和营销活动的不可控制的参与者与影响力。
第一,宏观环境分析
宏观环境就是间接影响与制约企业营销活动的社会力量。这里面的两个重点词语就是间接与社会力量。宏观环境包括了经济因素、政治因素、社会文化人口因素、政策法规与税制因素。我们房地产企业的所处的微观环境都是在这些宏观力量的控制与影响之下的。
1、经济因素:包括了市场所处的宏观经济条件和经济收入水平两类因素。
经济高峰时期,百业具兴,房地产需求旺盛;经济低谷,市场疲软,房地产作为衡量当地经济的杠杆首当其冲要受到影响,很多家庭会取消或者推迟对房屋这样耐用品的消费,其他支出的减少导致商业不景气,商业楼宇的价格可能会下跌。
经济收入水平在市场上表现为实际购买力,他是构成市场的基本要素。市场容量的大小,归根结底取决于消费者购买力的大小。大家都知道,我们在满足我们的购买需求时,都会考虑到我们的实际经济收入,所以,从市场营销的角度,我们把经济收入分为国民收入、个人收入、个人可支配收入、个人可任意支配收入,我认为其中后两者可以合并为恩格尔系数分析法则。
分析经济环境因素主要是了解财政、金融、经济发展状况和趋势等因素,这些因素影响的是市场大气候。更重要的是,该地区的居民收入、消费水平、消费结构、物价水平、物价指数,对房地产市场需求也会产生根本性的影响。经济环境调研应该把握企业所在地区的总的经济发展前景。一般来说,对于经济发展迅速的地区,房地产市场的前景也将十分广阔,市场机会相对多。具体包括:
①国家、地区或城市的经济特性,包括经济发展规模、趋势、速度和效益;
②项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况;
③一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率;
④国民经济产业结构和主导产业;
⑤居民收入水平、消费结构和消费水平;
⑥物价水平及通货膨胀;
⑦项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况,对外贸易和外商投资的发展情况;
⑧与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调研。
2、政治因素:政局上,在安定的政治环境下,房地产投资回报才有保障,经营者才有信心。政策上,国家的开放程度与政策的连续性对房地产市场也有巨大影响。
分析政治环境因素主要是了解对房地产市场起影响和制约作用的政治形势。主要包括:
①各级政府有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地定级及地价政策、人口政策和产业发展政策等;
②各级政府有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用规划、城市规划和区域规划等;
③政局的变化,包括国际和国内政治形势、政府的重大人事变动等。
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