文档介绍：【房地产精品资料】
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第五章房地产评估
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房地产评估
第一节房地产评估概述
第二节收益法在房地产评估中的应用
第三节市场法在房地产评估中的应用
第四节成本法在房地产评估中的应用
第五节房地产评估的其他方法
第六节在建工程评估
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第一节房地产评估概述
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1房地产的概念
房地产,通常是指房屋建筑物(含相关建筑物和附着物)和承载房屋建筑物的土地的合称,法律上称为不动产。对城镇某宗房地产通常称为物业。
房、地和产
2、房地产特征
地理位置的不可移动性
社会经济地位可变性
个别性
功能多样性
耐久性
相关性
投资消费的双重性
合并及可分性
个别性使得市场中不存在完全相同的不动产,从而导致不动产市场不完全,也减弱了不同不动产价格的可比性。
也使得不动产评估更显复杂。
个别性
什么是不完全市场?
不完全市场是指不具备下述条件之一的市场:
;
;
;
,并能预测未来物价;
,市场各个经济主体的购销额是无关紧要的;
;
,生产者追求利润最大化;
。
相关知识:
例如:小王是刚进入不动产估价市场的新手,他见到这样
一个情况:
有两处地理位置相差不大,小区自然环境、修建时间
等都无明显区别的两个住宅小区。评估师对这两个小区的
住宅给出了不同的评估结果。这让小王很是疑惑。
小王一请教才知道,评估师是因为一个小区是高校老师住宅楼,而另一个
则是社会上各种人都有的小区。在评估师眼里,这种区别叫邻里环境的
区别。也会对不动产环境产生影响,从而影响到评估结果。
这个例子说明个别性对不动
产价格的影响。
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土地所有权——属于国家or集体,所有权不能流转
土地所有权和使用权分离制度——地价指土地使用权价格
出让
土地使用权转让的方式——出售or交换or赠与
出让期限
70年——居住用地
40年——商业、旅游、娱乐用地
50年——教、科、文、卫、体等
转让
性质——(权利义务+地上附着物所有权)一并转
期限——合同期限-原使用者已使用期限
限制—未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让
出让方式——协议or招标or拍卖or挂牌
土地使用权
出租——未按出让合同规定开发、利用土地的不得出租
抵押——不违背出让合同+办理抵押登记+抵押权实现时应办理过户
申请续期——最迟于届满前一年
期限届满未申请or申请续期未被批准——国家无偿收回