文档介绍：【房地产精品资料】
第五章房地产评估
第一节房地产评估概述
第二节收益法在房地产评估中的应用
第三节市场法在房地产评估中的应用
第四节成本法在房地产评估中的应用
第五节假设开发法
第六节路线价法
第七节在建工程评估
第一节房地产评估概述
一、评估对象
房地产评估的对象
土地
(地产)
建筑物
房地合一
(房产)
实务中较少见
二、房地产相关基本知识
(一)我国土地权属类型
在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度,土地使用权可拥有和转让,土地二级市场交易的是使用权而非所有权。
土地所有权
城镇土地
农村和市郊土地
国家所有
农民集体所有
二者的地位并不平等,农村集体所有的土地不能直接出让其使用权,需由国家征用后,再出让。
土地使用权
划拨土地使用权
出让土地使用权
以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与后者不同,主要有:无使用权年限规定;不可单独转让、出租、抵押。
国家(土地所有者)
土地使用者
土地使用权让与
协议、招标、拍卖
最高出让年限规定:居住七十年,工业五十年,文、教、科、卫、体五十年,商业等四十年,综合或其他五十年。
出让土地使用权权益:可转让、出租、抵押。
土地使用权使用期限届满,土地使用者可申请续期,否则国家将无偿收回土地使用权。
钢结构
钢筋混凝土结构
砖混结构
砖木结构
简易结构
其他结构
(二)建筑物的主要结构——承重构件的材质(如梁、柱、屋架等)
(三)我国土地使用权价格体系及房地产价格分类
基准地价
土地使用权价格
标定地价
出让底价
转让价格
其他价格
城镇大面积土地的平均地价
在基准地价基础上,确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。
政府在出让土地使用权时,根据土地出让年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。
土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。
抵押价格、课税价格等。
属土地一级市场价格,由政府垄断定价。
土地二级市场价格,由市场竞争决定价格。
土地
级别
基准地价
(元/m2)
分布范围
一
36200
新街口商业区;湖南路;山西路;狮子桥步行街;夫子庙核心区……
二
28500
中山北路B段(新模范马路至虎踞北路);汉中路(螺丝转弯至汉中门广场);洪武路(白下路至户部街)……
三
24900
宁海路;华侨路;广州路;上海路……
四
22200
北京西路;虎踞路;模范西路;司背后;三牌楼大街……
五
20800
黄浦路,汉府街;梅园新村路……
六
17400
定淮门大街;江东北路;草场门大街;……
七
16600
清凉门大街东段;凤凰西街;江东中路北段……
八
14700
盐仓桥,萨家湾;集庆门大街……
九
11500
龙江路,幕府西路,大明路中段……
十
9600
童卫路,卡子门大街,茶南大街、
十一
7100
江东门北街,友谊河路……
十二
5300
尧化门街,双龙大道……
十三
4300
尧新大道,宁芜公路板桥段……
南京市江南八区商业用地级别基准地价表(简)2009年1月
总价格
房地产价格分类
单位价格
楼面地价
平均到每单位建筑面积上的土地价格
楼面地价=土地总价格÷建筑总面积 容积率=建筑总面积÷土地总面积 楼面地价=土地单价÷容积率
有关“容积率”:
物业类型参考容积率
独幢 - 联排 - 多层 - 小高层(12层) - 3 高层(13层以上) - 5
思考:投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5,单价为1000元/平方米;乙地的容积率为3,单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同,问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济?