文档介绍：【房地产精品资料】
资产评估
第五章房地产评估
第一节房地产评估前期工作
第二节市场途径及其方法在房地产评估中的应用
第三节收益途径及其方法在房地产评估中的应用
第四节成本途径及其方法在房地产评估中的应用
第五节其他评估技术方法在房地产评估中的应用
房地产评估的前期工作,主要是指资产评估机构和注册资产评估师在接受评估委托后开展的明确房地产评估基本事项,拟定评估作业方案,实地勘察评估对象,收集评估所需资料等工作。
一、明确评估基本事项
(一)明确评估目的
从本质上讲,评估目的作为资产评估结果的具体用途,它会在宏观上和微观上影响或决定着资产评估的条件,因此,不同评估目的下评估结果的价值内涵也不完全相同。
第一节房地产评估前期工作
房地产的评估目的按业务性质可分为:
房地产转让,房地产抵押,房地产典当,房地产保险和损害赔偿,房地产课税,房地产征用拆迁补偿,处理房地产纠纷和有关法律诉讼,企业合资、合作、兼并、分立、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算等。
因此,在受理房地产评估业务时,必须明确评估目的并明确地写在资产评估业务约定书中和资产评估报告中。
(二)明确评估对象
明确评估对象,就是对房地产的类别、实体状况和产权状况进行了解和掌握,并在资产评估业务约定书和评估报告中写明评估的具体对象。

从实物角度来看房地产有土地、建筑物和房地等三种类别,具体又可分为以下几种情况:
(1)空地;
(2)有建筑物(包括尚未建成的建筑物)的土地;
(3)地上建筑物;
(4)土地与建筑物(已建成的建筑物)的合成体;
(5)在建工程(土地与尚未建成的建筑物的合成体);
(6)未来状况下的房地产;
(7)已经消失的房地产;
(8)现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分,如后来增加的装修;
(9)房地产局部,如某幢公寓中的某套房;
(10)包含有其他资产(如电梯、锅炉)的房地产;
(11)作为企业整体的一部分的房地产。

房地产的用途(如工业建筑、商业建筑、住宅建筑、农业建筑、公共建筑等);
土地面积、土地形状、临街状态、土地开发程度、地质、地形及水文状况;
建筑物的建筑结构(如钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构等)、建筑面积、建筑式样、建筑物层数、朝向、平面布局、施工质量、新旧程度、装修水平、室内外设施等。

土地使用权性质(如国有土地使用权或集体土地使用权、划拨土地使用权或出让土地使用权等)、土地使用权的权属状况(如独立土地使用权或共享土地使用权等)、土地使用权年限、建筑物权属状况(如所有权或使用权、独立所有权或共享所有权等)、评估对象设定的其他权利状况等。
(三)明确评估价值类型
房地产评估的价值类型,是房地产评估结果的价值属性及其表现形式。
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市场价值又称公开市场价值,是指房地产在评估基准日公开市场上最可能形成的价值。
公开市场,是指在该市场上交易双方进行交易的目的,在于最大限度地追求经济利益,并掌握必要的市场信息,有较充裕的时间进行交易,对交易对象具有必要的专业知识,交易条件公开且不具有排他性。
评估房地产市场价值的基础条件包括:
房地产评估目的(如以市场交易为目的)、评估时的市场条件(如发达的房地产市场)、评估对象自身的性质和状况(如商业房地产、住宅房地产等)。

凡不符合房地产市场价值评估定义条件的资产价值类型都属于非市场价值。
房地产评估中非市场价值包括:投资价值、抵押价值、典当价值、保险价值、课税价值、征用价值等。
评估房地产的市场价值和非市场价值所采用的评估途径和方法可能相同,但其中参数选择的立场可能不同。
如对房地产市场价值和投资价值的评估都可以采用收益途径评估,但在评估市场价值时,收益途径中的折现率是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率,而在评估投资价值时,该折现率是某个具体的投资者所要求的最低收益率(通常称为最低期望收益率)。
这个投资者所要求的最低收益率可能高于也可能低于该房地产的风险程度对应的社会一般收益率。
(四)明确评估基准日
评估基准日,是指房地产评估结果所对应的日期,通常用公历年、月、日表示。