文档介绍：中国经贸导刊②. 北京:经济科学出版社,2006③,2005(12)④,2005(20)(本文得到山东省高等学校优秀青年教师国内访问学者项目经费资助)(商漱莹,%+#+生,山东淄博人,山东省工会管理干部学院工商管理系讲师"研究方向:管理学!财务管理)关于我国房地产市场宏观调控问题的探讨文张勤谋耿秀芹姜立强摘要:近几年我国商品房价格持续快速上涨,引起了各界人士的强烈关注"回顾了’&%&年以来房地产市场特点及调控措施,分析了房地产%泡沫&问题,提出了进一步加强房地产市场宏观调控的对策与建议"关键词:房地产泡沫调控对策衣!食!住!行中%住&的问题是当前我国民众最关心的大事之一,也是政府应当解决的重大民生问题"房地产市场宏观调控能否达到预期目的,何时实现%住有所居&,已经成为街头巷尾热议的话题"一!我国房地产市场宏观调控的必要性近几年商品房价格快速上涨,与城市居民收入的增长形成强烈反差,引起了社会对房地产价格!房地产泡沫!宏观调控的强烈关注"(一)我国房地产市场%泡沫&问题及其原因分析’&%&年,房地产开发投资!商品房销售面积等都有较大幅度增长"据有关统计,’&%&年房地产开发投资)(’,#亿元,比上年增长**"’$"施工面积)&"!!亿平方米,比上年增长’,",$;新开工面积%,"*(亿平方米,增长)&"#$;竣工面积#",&亿平方米,增长)"!$"商品房销售面积%&")*亿平方米,比上年增长%&"%$"销售额!"’!万亿元,比上年增长%("*$"从经济学角度看,社会总供求平衡是物价稳定的基本条件"德衡是硬道理"当前我国房地产%泡沫&问题的产生是一种经济状态失衡现象的具体表现"总结起来有以下几方面的原因:一是地价过快上涨"由于土地的稀缺性特征,地产价格在数量上随时间递增"土地价格的上涨推动了房地产价格的上涨"二是房地产市场的特殊性及其秩序的不规范"房地产市场具有供给弹性小!需求不确定(如%丈母娘需求&)等特点,供不应求导致房价的上涨;同时,信息不对称,导致投机炒作盛行,加速了房地产价格的上升"三是购房者的预期及非理性行为"消费者对某种消费品价格的预期在一定程度上影响自己的需求"%羊群效应&是典型的非理性行为"当价格上升时,人们认为价格还会持续上升,进一步刺激了价格上升,促进了%泡沫&的产生"四是房地产市场供给的结构性矛盾"廉租房!经济适用房等政策性住房地理位置偏僻而且数量严重不足,供求矛盾非常突出;城市扩张!旧城改造造成的大规模拆迁又加剧了这一供求矛盾,使低档房价格急剧上升并产生了%泡沫&"五是银行等金融机构宽松的信贷政策"房地产开发需要雄厚的资金,主要是由银行信贷提供,银行通常愿意发放房地产抵押贷款,开发商拥有少量的资金就可以从事项目开发,为房地产%泡沫&的产生埋下了隐患"六是国家对房地产消费的鼓励政策"自’&&(年+月起,为应对国际金融危机的影响,我国政府接连出台降息!减税!鼓励房地产消费的多项政策,中断了多年来的房地产调控政策,这种政策导向使房地产过度开发,价格不断虚涨,空置率不断上升,加速了%泡沫&的形成"(二)加强我国房地产市场宏观调控的必要性综上所述,影响房地产%泡沫&的因素很多,既有房地产本身的因素,八