文档介绍：产业趋势
房地产价格影响因素浅析
——以上海为视角
□王鹏丽吴萍
摘要:自 2003 年以来,住房价格快速上涨的态势逐步从以上海为代表
的长三角洲扩散到全国其他地区,并成为当今社会的一个热门话题。
从 2004 年起,中央开始对房地产业实施宏观调控。仅在 3 年时间内,
就颁布了专门针对房地产业进行调控的 5 个国字号文件,为历史罕见,
而房价上涨过快正是宏观调控旨在解决的主要问题之一。在此背景
下,理解当前房价过快上涨的成因无疑是非常重要的。
关键词:房地产房价长期房价波动金融政策
自 2000 年市场复苏后,上海市 1、新一轮房价波动:初步观察
的住房价格进入新一轮波动周期中 2000 年,上海市的商品住宅市
的上涨阶段。虽然前期因受到国家场开始复苏,全年销售面积增长了
宏观调控的影响,房价较阶段性高 16%,空置面积 5 年来首次下降,中
点已有所回落且目前处在一种较稳房上海住宅价格指数上涨了 %。
定的盘整状态,但是从当前影响市之后,上海商品住宅市场开始步入
场供需和房价决定的基本因素和结加速上升的通道,2001、2002、2003、
构性变革考察,上海市的房价运行 2004 四年中的新建商品住房价格年
整体上仍然处在上升周期中,并增长率分别达到 10%、%、33%
没有显示出步入衰退阶段的迹象, 和 %,到 2005 年 5 月时又较上年
就此而言,目前的市场形势反映末增长了 %,累计涨幅达 127%,
出上海住房市场在宏观调控后成剔除物价因素后的真实累计涨幅达
功实现了软着陆,房价正通过盘到 114%。2005 年 7 月后,随着国家
整方式来等待基本因素的赶超。进一步加强宏观调控,从 2004 的调
于是,认识前一阶段房价变动的控供给转向同时调控供给与需求,
成因和未来的变化趋势,仍必须上海市的房价开始逐月走低,到
立足于住房的现状与发展阶段、 2006 年 2 月最低点时累计下跌 15%,
经济与收入增长、人口结构等主到 2006 年末累计下跌 %。
要基本因素和宏观层次上的金融 2000 年上海商品住房投资同比
制度改革、住房制度改革、土地制增长 26%,随后在房价快速上涨的
度改革等重大结构性变革。带动下,2002-2004 年间分别同比增
78 E C O N O M I C A F F A I R S
产业趋势
长 %、% 和 %。2004 年启右。1980 年以后上海市开始加速住中,根据 2005 年 1% 人口抽样调查,
动的宏观调控政策以房地产投资为房建设并改变住房分配渠道,从居住在城镇的常住人口达到 1,584
主要目标,调控效应在 2005 年显示 1979 到 1995 年的 17 年中,全市共建万人,占全市常住人口总量的
出来,当年投资增幅急速下降到造居住房屋 6, 万 m2,平均每 90%。如此庞大的人口数量和增量
%,2006 年还出现了 1998 年以来年 365 万 m2,是前 29 年的倍。无疑给上海市住房体带来了巨大的
的首次负增长。如果以房地产投资然而,期间城镇人均居住面积