文档介绍：[房地产业]
房地产宏观调控政策的时滞效应研究
陈颖佳
为了保持房地产市场的健康稳定发展, 滞和外部时滞。内部时滞是指从出现问题到
国家在2009年底和2010年初果断出台调控措制定并实施某项政策所需要的时间,由认识
施。继2009年12月14日国务院常务会议提出时滞和决策时滞构成,前者指从出现问题到
“国四条”后,2010年1月7日国务院办公厅又发现问题的时间,后者指发现问题到制定对
发布“国十一条”措施,4月17日国务院又提策的时间。内部时滞的长短取决于决策者对
出商业银行可根据风险状况暂停发放购买第经济形势发展的预见能力、制定政策的效率
三套及以上住房贷款。6月4日,住建部、央和行动的决心,属于主观因素。外部时滞又
行、银监会发出通知规定,商业性个人住房可以称为效果时滞,它是指政策对目标产生
贷款中居民家庭住房套数应依据拟购房家庭影响所需要的时间,外部时滞长短主要由客
(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下观经济和金融条件决定。
一制度因素政策作用机制
实际拥有的成套住房数量进行认定,既认房( ) :
又认贷。上述调控措施对于过热的房地产市从房地产业经济波动出现异常到发现问
场而言,不能不说是一剂降温的猛药。题,从认识到采取政策的必要性到制定出政
不可否认,房地产新政策实施以来,特策,从政策的实施到完全发生效用达到预期
别是“国十条”发布以来,我国过热的房地目的,每一个环节都要经历一段时间间隔。
产市场出现了降温迹象,其主要表现是各地房地产宏观调控政策效果的实现,是以出现
楼市普遍陷入观望,成交量锐减,部分城市问题为起点、政策发生作用为终点的过程,
的楼市成交量甚至出现高达六成的降幅。然如图1所示。
而,到目前为止,新政策对房地产市场的调
控效果并不十分理想,一个突出的表现就是
这些新政策只是引起楼市成交量的萎缩,并
未从实质上触动作为调控根本目标的高房价,
相反,很多城市在成交量下跌的同时,房价
图1 宏观调控政策作用机制图
仍在逆势上涨。
造成这种现象的主要原因是政策存在时由于政策的出台是一种事后调节,政策
滞。从判断经济形势到出台政策存在一定的时发挥作用时,经济现象已发生并存在了一段
间间隔,政策发挥作用也存在时滞。在政策的时间,政策的效应并非当期效应。简言之,
当期效应不显著时,其后的政策加码并不能遏政策时滞是一种普遍现象。
二心理因素预期和心理定势
制房地产价格进一步上涨的趋势,房价仍不断( ) :
提高,普通老百姓的基本住房需求和生活条件无论决策者还是公众都要对未来的经济
没有得到根本改善。可见,时滞性是影响房地进行预期,并根据这种预期来决定自己的经
产宏观政策调控效果的重要因素。济行为。预期是一种心理因素,即主观因素。
一房地产宏观调控政策产生时滞的原因
、对于房地产宏观调控政策,决策者的预期决
宏观经济学理论把政策时滞分为内部时定了所采取的政策措施及何时采取措施和制
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定政策的决心;公众的预期决定了他们对政策的反果在短时期内又不可能看到。随后,当局会不断加
应。在经济转轨变革时期,人们往往由于心理定势大政策调控的力度,或者出台新的更加严