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金融危机下房地产企的成本控制产业经一赵宁青岛中宇置业有限公司诵捣汉=ㄉ杓徘嗟河邢薰一刘鹏青岛世奥投资发展有限公司一、立项决策二、项目设计与审核阶段三、施工环节四、销售环节R猐金融危机的到来使得蓬勃发展的房地产业受挫,在大环境不景气的情形下房地产业应如何调整好自身心态,在竞争日趋激烈的当今社会立于不败,从房地产业成本控制的多方面、多角度进行论证。。盛夏”转为因素,图纸会审是控制成本行之有效的方法。“寒冬。从整体上来看呈现出一种量价齐跌。从年底开始,中国房地产市场开始调整,年以来下行速度加快,下滑幅度加大,房地产价格也随之开始回落。从区域上看,以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整,接着长三角、华北、中西部也开始调整。那么在金融危机的大背景下除了政府的宏观调控手段之外。房地产企业应该注重应对危机的调整手段,其中成本控制便是很重要的一个方面。所谓成本控制,是企业根据~定时期预先建立的成本管理目标,由成本控制主体在其职权范围内,在生产耗费发生以前和成本控制过程中,对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施。以保证成本管理目标实现的管理行为。对于房地产企业而言成本主要产生在土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、贷款利息、税费等方面。因此。房地产企业的成本控制,就是要在项目的开发过程中,对上述全部成本构成进行规划和控制。从而实现企业的利润最大化目标。威本控制的途径有多个环节。多个方面。作为房地产企业又如何实施成本控制呢话憷唇彩凳┏杀究刂瓶煞治R韵禄方冢在这一环节,企业一定要做好项目的可行性研究,根据市场需要及发展前景,合理确定建设规模。在金融危机之下这一点尤为重要,房地产再也不像几年前,拿地做项目一般不是去进行市场分析。也能有很可观的利润。那么这就要求企业必须投入大量的人力、物力和时间,对工程项目在技术、市场以及经济效益分析等各方面作出深入的调研和正确的评价。编制的投资估算尽可能全面,充分考虑建设期可能出现的各种因素对工程造价的影响。使投资估算真正起到控制项目投资的作用。。增加开发规模。在材料、设备采购时,尽量采用大宗材料,,形成战略合作伙伴,以降低建筑成本。设计阶段是房地产企业成本控制的关键环节,因为设计费用量只占工程建安成本的很小一部分,但对工程造价的影响可达%以上。据相关统计,经济合理的设计可降低工程造价的%左右。对建筑结构、水、暖、电等的综合设计一定要合理。这就要求必须进行项目的图纸会审。、设计公司、监理等单位参加的一次最大范围的设计交底及图纸审查会议,虽然这是在投标之后进行的,,可以从施工及监理的角度审核图纸,发现错误和不合理在施工环节影响工程造价的可能性已经很小。但是占总成本%到%的工程投资主要发生在这一环节,投资浪费的可能性变大。施工环节的工程成本控制主要集中在招投标、合同签署、工程变更和竣工结算四个方面。招标管理是项目工程成本管理重要的环节,通过施工招投标,促进公平竞争,降低工程造价,缩短工期