文档介绍：上东锦城商业营销方案
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谨呈:
第一部分项目区域商业情况
第二部分项目商业整体定位
第三部分项目商业销售思路
区域商业分布
区域商业市场
[报告脉络]
区域商业分布——【区域交通】
项目成龙路与三环路交界处,交通便捷;
但由于位于娇子立交桥下,单行立体通车,不便于人流、车行组织;
同时由于项目位于快速通道旁,三环路市政绿化50米,成龙路市政绿化20米,项目商铺基本被市政绿化覆盖,商业昭示性极差。
项目商业覆盖面受限
区域商业分布——【区域商业集中点分布】
川师校园广场区域商业中心
万科城市花园社区商业中心
万达区域商业中心
东润风尚社区商业中心
区域商业中心—万达广场:
购物、休闲、娱乐、餐饮
辐射范围:城东、城南
区域商业副中心—川师校园广场:
购物、休闲、娱乐、餐饮
辐射范围:成龙路片区
社区商业副中心—东润风尚:
餐饮、社区服务
辐射范围:项目周边
社区商业副中心—万科城市花园:
餐饮、社区服务
辐射范围:项目周边
项目5分钟生活圈内存在万达、川师等区域商业中心,周边居民选择较广。
本案
区域商业分布——【区域商业集中点分布】
本案
万科城市花园社区服务商业
蓝谷地社区服务商业
卓锦城社区服务商业
锦江城市花园社区服务商业
社区服务商业—万科城市花园
业态:餐饮、社区服务
消费群体:业主
社区服务商业—蓝谷地:
业态:社区服务
消费群体:业主、少量周边居民
社区服务商业—卓锦城:
业态:社区服务
消费群体:业主、少量周边居民
社区服务商业—锦江城市花园
业态:社区服务
消费群体:业主、少量周边居民
新建楼盘商业为社区商业,消费群体为业主及少量周边居民,居民日常消费遵循就近原则
项目商业:受交通环境、开发环境影响,商业覆盖面小,预判消费群体社区居民
万科城市花园
四川师范大学
蓝谷地
卓锦城
锦江城市花园
成龙路
万科城市花园
校园春天
蓝谷地
卓锦城
锦江城市花园
成龙路
区域商业分布——【区域商业分布特征】
【特征二】:区域商业客户选择较广,社区商业消费遵循就近原则
【特征三】:各社区商业消费群以社区业主及少量周边居民为主,覆盖面大于本项目
【特征四】:社区商业业态以日常服务型业态为主
【特征一】:沿成龙路呈点状分布,间隔距离较远
区域商业市场——【商业市场调研】
调研对象:
已售项目
租赁价格
项目环境
销售价格
业态规划
推售模式
产品情况
在售项目
销售价格
项目环境
推售模式
产品情况
量价关系
选取原则:成龙路点状商业、消费群体主要为社区业主、近年新建项目、经营状况较好
万科城市花园、蓝谷地、卓锦城
研究属性:
锦江城市花园
研究属性:
成龙路
位置及交通
成都万科城市花园位于成都东南方向,成龙路8号,紧邻成龙路,无遮挡昭示性强,至二环路1500米,到九眼桥8—10分钟车程。交通四通八达,路况良好
万科城市花园规模
总占地面积760亩地,总建筑面积约50万平方米,可容纳20000人居住,商业消费市场庞大
社区配套
商业配套:一期近4700平方米商业面积,规划设计60余间个商铺。整个商业区分为餐饮区、生活服务区、文化家居区和休闲娱乐区。包括了超市、银行、邮政、诊所、药店、CD音响房、发廊、糕点房、网吧、以及中西餐厅等。其中超市,面积约450平方米。另规划菜市500平米
教育配套:社区内规划有幼儿园、小学、中学。
可完全满足社区业主不出社区就能享受便利生活
社区人口众多,消费能力旺盛,主要商业位于成龙路沿线为入城必经地段,口岸较好,业态齐备,覆盖范围较大
商业市场调研——【万科城市花园】
万科城市花园
上东锦城
成龙路
万科城市花园
城市花园商业广场
花园***商业广场
社区内商业街
1-3F独立商业广场
餐饮、教育、超市、银行、美容美发等
1F社区内住宅底商
教育、便利店、二手房店、按摩店、诊所等日常服务业态
1-3F住宅底商+独立商业广场
餐饮、银行、药店、洗车行、超市、咖啡馆、书吧等
商业区分为餐饮区、生活服务区、文化家居区和休闲娱乐区
生活服务区
文化家居区
文化家居区
餐饮休闲区