文档介绍：中吴洁
(发表于《新金融》2012年第三期)
摘要:随着房价持续上涨,房地产泡沫逐渐聚集。本文选取五大单项指标检测中国是否存在房地产泡沫;基于理论分析,选取2000-2009年各省级行政区域相关数据,建立面板随机效应模型,从需求方、供给方和宏观经济三方面检验房地产市场泡沫的影响因素。实证结果表明,在供求关系没有显著变化的前提下,货币发行、人均可支配收入和房地产开发贷款额是房地产泡沫最主要的影响因素,与房地产价格正相关;与假设相反,市场名义利率与房价仍然正相关。
关键词:房地产泡沫测度影响因素
1998年我国房地产市场改革以来,房地产投资占GDP的份额逐步上升,房地产价格也日益上涨。与此形成对照的是,日本、美国等国的房地产泡沫都不同程度导致经济下滑,尤其是2008年的金融危机,起因与美国的房地产泡沫和次贷危机甚至引发了全球金融风暴。现实经验表明,在一定条件下房地产很容易演变为与债券、股票类似的投资品,不仅引发房地产本身产业过热,出现房地产投机泡沫,而且还能够通过对后向关联产业的需求拉动和前向关联产业的供给推动,引发经济过热。更为严重的是,经过这种传导机制的放大后,由房地产热引发的经济过热由于巨大的经济惯性,即使政府采取强有力的宏观调控措施,也很难实现平稳的“软着陆”,常常带来经济的长期紧缩或停滞,从而威胁整个经济体系的可持续发展。因此,对我国房地产泡沫进行科学分析,有着重大的现实意义。当然,中国的房地产市场是在工业化、城市化同步快速推进的推动下进行的,而且房地产市场同时面临总量不足、保障房不足等结构性缺陷的挑战,因此房地产泡沫的判断主要是在特定的工业化城市化以及房地产供求关系没有重大变化的前提下进行的。
中国房地产泡沫影响因素理论分析
影响房地产价格的因素众多,本文主要从市场的供给方(建筑成本)、需求方(购买力)和宏观金融要素三个方面进行分析,依据理论分析提出相应实证检验假设。
供给方
房地产市场的发展受到供给、需求和金融政策层面多重影响,其中,房地产市场供给是重要的影响因素,本文选取地价指数和CPI指数作为供给成本指标。
地价指数
土地是建造房屋的重要成本之一,地价上升,会提升房地产的建筑成本,进而导致供给曲线向上移动,最终导致房地产价格上升。我国的土地出售是地方财政收入的重要来源,仅十几年来,随着房地产市场的快速发展,土地价格也随之增长,仅1997-2010年间, 1997-2010年《中国房地产统计年鉴》.
,增长了近40倍,地价的大幅上升对中国房地产的开发成本带来较大压力。
假设1: 地价指数与房价存在正相关关系。
2、物价水平
房屋建造的主要成本除土地之外,还包括水泥、钢筋、木材、机器和人力成本等,这些建造成本价格变动,直接影响房地产价格的浮动。本文选用CPI指数作为物价水平的指标,CPI指数基本能反映不同年份的物价水平,因此各地区CPI指数也是影响房地产价格的重要因素。
假设2:物价水平与房价存在正相关关系。
(二)需求方
房地产市场发展的重要支撑力来自于市场需求方,刚性需求者、投资者都是促使中国房地产市场繁荣发展的重要力量。需求方的购买能力与社会经济发展紧密相关,受到人均收入和储蓄的直接影响;同时,市场中购买者的数量也是房屋需求量的影响因素。
1、人均可支配收入
本文选取的是城镇居民人均可支配收入来体现居民的收入水平和支付能力,包括工资性收入、经营性收入、财产性收入、转移性收入总和,收入水平越高,可承受的房价就越高,对房地产市场的需求就越大,进而会促使房价上涨。
假设3:人均可支配收入与房价正相关。
2、经济发展水平
本文选取地区生产总值(GDP)为经济发展的指标,经济发展程度越高,居民的消费能力也会随之提高,对房地产市场的购买力和承受力越大,比如上海、北京等发达地区的居民相比于中西部地区居民的消费能力更强。
假设4:经济发展水平与房价正相关。
3、人口总数
地区的人口总数是房地产市场需求量的另一直接指标,常居人口数量越高,代表房屋的需求量越大,刚性需求越高。比如上海、北京等大城市的人口密度较高,每年不断有新增人口涌入,这些地区的房屋刚性需求相对于西部地区要高。
假设5:人口总数与房价正相关。
(三)宏观经济因素
房地产一方面是居民的基础需求品,是人们赖以生存的基本保障;另一方面也具有较高的投资效用,正如股票、债券等金融产品一样,房地产常常为人们视为抗击通货膨胀、增值保值的重要投资品种,尤其在中国的传统理念的影响下,房地产投资尤其受到人们的追捧,1998年中国房地产市场改革以来,房价一直稳步上升。从这个方面分析,房地产也如其他金融投资工具一样,受金融要素的影响较深,本质上