文档介绍：《项目整体定位报告》标准化手册
“整体定位”是介于“开发商拿地”和“产品规划设计”之间的环节,解决的是“地块如何规划,做什么产品”的问题。报告在基于“项目自身属性”的前提下,系统的分析项目的“区域价值”、“竞争环境”和“客户需求”;从而推导出项目的“整体定位”。下面将以报告章节为本手册内容分章节标准,系统阐述各章节书写方法。
1 城市概况
目的:明确城市的区位、经济、产业、规划特点,从而为定位提供宏观依据。
必写内容:
城市总体概况:明确城市定位或地位。
城市区位:内容包括城市所处省份以及与周边省份的关系、城市处于哪个经济圈内、城市与周边一、二线重要城市的区位关系等。
GDP:将近5年“GDP总量”、近5年“GDP增长率”用图展示出来;并需明确该市当前GDP总量在省内的排名,以及相当于浙江省内哪个城市的水平。
人均GDP:将近5年“人均GDP”、近5年“人均GDP增长率”用一张图展现出来;并需明确该市当前“人均GDP”相当于浙江省内哪个城市的水平。
人均可支配收入:将近5年“人均可支配收入”、近5年“人均可支配收入增长率”用一张图展现出来;并需明确该市当前人均可支配收入相当于浙江省内哪个城市的水平,从而便于领导得出结论。
产业结构:明确城市近5年三个产业比重情况及逐年比重变化情况,用图表示出来;对说明城市的优势产业。
城市规划:明确整个城市的“空间发展规划”和“发展时序”,并标明项目所在区位。
城市概况小结:从城市总体概况、区位、经济概况(GDP、人均GDP、人均可支配收入)、规划等方面对前文内容进行归纳小结。
案例展示:
城市总体概况:明确城市定位或地位。
:一般需在在两张地图上从大至小的对城市进行标示;首张标明“大的区位”,即项目所在省份与周边省份的区位关系;次张标明“小的区位”,即项目所在城市与省内城市的区位关系。
GDP:将“近5年GDP总量”、“近5年GDP增长率”用一张表展现出来;并需明确该市GDP总量在省内的排名,以及相当于浙江省内哪个城市的水平,
人均GDP:将近5年“人均GDP”、近5年“人均GDP增长率”用一张图展现出来;并明确该市当前
“人均GDP”相当于浙江省内哪个城市的水平。
人均可支配收入:将近5年“人均可支配收入”、近5年“人均可支配收入增长率”用一张图展现出来;并需明确该市当前人均可支配收入相当于浙江省内哪个城市的水平。
产业结构:明确城市近5年三个产业比重的变化情况以及城市的优势产业。
城市规划:
明确整个城市的“空间发展规划”,标明项目所在区位。
城市“发展时序”及各个阶段发展目标。
城市概况小结:从城市总体概况、区位、经济概况(GDP、人均GDP、人均可支配收入)、规划等方面对前文内容进行归纳小结。
2 城市房产认知
目的:为户型定位、客户定位、户型设计定位提供依据。
必写内容:
土地市场:将近五年土地出让“量-价”情况在一张图中展现出来并分析其规律;对“各行政区土地出让量占总体的比重”情况和各区土地出让的“价格情况”进行分析。
房产板块划分:首先划分房地产板块,并从“板块特色、优势”、“物业类型”、“价格水平”、“客户情况”四个方面分析每个板块特点。
市场供求和价格情况:统计近5年“商品房预售面积”、“商品房销售面积”、“销售均价”,展现在一张表中,并分析市场存量情况和价格变化趋势。
面积段—市场供应:分析市场供应产品的总价和面积段情况。
面积段—市场去化:分析市场去化产品的面积段情况,得出客户对产品面积的偏好。
客户分析:此部分内容包括客户细分(客户有哪几类人)、客户来源及置业目的、客户置业关注点、
客户背景分析、客户需求分析(包括对建筑立面、户型设计、功能面积需求、室内配套、景观设计、配套等方面的需求情况)
城市房产认知小结:从“土地市场”、“整体市场的供求量价”、“市场供应和去化面积段”、“客户分析”四个方面进行总结
案例展示:
土地市场:
将近五年土地出让“量-价”情况在一张图中展现出来并分析其规律。
对“各行政区土地出让量占总体的比重”情况进行分析。
:首先划分房地产板块,并从“板块特色、优势”、“物业类型”、“价格水平”、“客户情况”四个方面分析每个板块特点。
:统计近5年“商品房预售面积”、“商品房销售面积”、“销售均价
”,展现在一张表中,并分析市场存量情况和价格变化趋势。
面积段--市场供应:分析市场供应产品的总价和面积段情况。
—市场去化:分析市场去化产品的面积段情况,得出客户对产品面积的偏好。