文档介绍：百年商埠区的复兴之光
-万达·魏家庄项目市场研究报告
面临的困局
目标
目标下的战略
市场定位
实现
回答
研究范式
研究方法
电话调研
问卷调查
网络调研
客户访谈
实地“踩盘”
住宅问卷调查
写字楼问卷调查
商业经营户访谈
企业办公需求访谈
上篇:站在高处,审视宏观
PART1
PART2
PART3
PEST分析
主城区区域分析
土地市场分析
宏观分析
C-PEST模型
经济因素(Economic)
主要经济指标
产业结构
GDP及增长情况
人均可支配收入
年末人均储蓄余额
固定资产投资
……
社会因素(Social)
主要人口增长情况
城市化率
项目周边情况
技术因素(Technological)
新技术
新工艺
新材料
政策因素(Political)
国家的政策、法规
城市总规划
片区发展规划
城市化因素(Civilization)
宏观分析
济南城市化的发展轨迹
前期
中后期
城市化理论:一个达到50%(中后期)左右时,城市化进程将呈现20年左右的高速发展阶段,当城市化水平达到70%以后,城市化进程将进入平稳发展期。--纳瑟姆
济南从2002年开始,进入城市化高速发展期。
宏观分析
政策因素
政策的引导与调控力度加大
政府政策的导向在济南城市化进程中居于核心地位,通过有效率的城市建设的制度安排,促进城市基础设施建设合理有效利用,提高城市土地利用效率,促进房地产开发,以满足社会经济发展。
强拆1000万平米“野楼盘”;
08年底建成140万平米经济适用房;
17个旧城改造进入实质运作;
49个(共53个)片区控规集中出台;
2007,济南房地产
调控年!
强力推动11运“奥体”片区成熟;
“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的发展战略决定了济南市未来城市的走向。城市向东、向南发展的趋势,扩散效应显现。
城市中部是济南展现泉城特色风貌的区域。配套成熟完善,商业和商务氛围最佳,消费者认同度也最高,提升和保护是该区域发展的两大关键词。
中部旧城的功能定位:人居环境优美,各类设施齐全的新兴城市街区
整体城市发展与规划
济南市的政治、经济、教育、商务等功能区较为集中,中心积聚效应依然明显。
行政机关:山东省的省级政府部门和济南市主要政府部门集中在城市中心城区。
商业中心:市级商业中心在中心城区,以泉城路为核心,呈放射状。
文教区域:重点高等院校集中在中部的东向和南向区域。
商务办公:集中在泉城广场、二环东路、山大路、经十路等区域。
区域发展规划
商埠片区
顺
河
高
架
路
纬
十
二
路
胶济铁路
经十路
该片区将以保护为主,打造拥有百年历史文化积淀的商埠区。
总
用
地
面
积
约
公
顷
两市复兴
三区保护
经纬格局
环链渗透