文档介绍：农林大厦
整体营销策略整合方案
项目一部营销策划组
Guangzhou
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一、市场背景
广州写字楼市场分析
广州在售重点公寓项目分析
市场总结
1、广州写字楼市场分析
写字楼市场分析:
广州写字楼租售价
2011年全国楼市遇冷,但写字楼不受限购的影响,租金不受政府管制,吸引了众多投资的目光。2011年广州写字楼无论是在销售和出租上都持续走旺,售价、租金大幅上扬。
与北京、上海等一线城市相比,广州写字楼价格一直偏低,甚至出现写字楼价格大大低于同区住宅价格的"商住倒挂"现象,写字楼租金更曾一直处于一线城市中的低位。
2011年,随着大批甲级写字楼的入市,加上在住宅限购令的刺激下,商用物业投资大热,广州写字楼价格终于摆脱长年"商住倒挂"的阴影。目前广州甲级写字楼主要集中在越秀区、天河区、珠江新城、海珠区四大商圈,截止到2011年底,甲级写字楼市场总量达到342万平方米。
写字楼市场分析:
广州新建写字楼供应量
2010-2011年广州市十区新建办公物业面积
2010-2011年广州市新建甲级写字楼供应面积
2011年整体写字楼供应市场表现较2010年要活跃,㎡,同比上升18%。根据数据的分析,第三季度末至第四季度,新增供应迅速攀升,供应市场的表现亦印证办公市场明年初会有一个良好的成交表现。
另外根据中原监测所得,2011-2012年度的新增甲级写字楼的供应预计为115万左右,其中珠江新城占据大比例。
写字楼市场分析:
广州新建写字楼成交量
2010-2011年广州市十区两市成交活跃商圈前十名成交情况(办公)
外围区商圈成交占比攀升公寓成交占比增大
按照行业约定的商圈统计中,相比2010,中大、华南板块、南沙等三个商圈上升幅度较大,值得注意的是,公寓成交宗数足足是其余两个性质的近一倍之多,考虑到办公性质的公寓物业相对来说,户型面积较小,公寓物业市场热度可见一斑。
各类型办公物业成交情况
写字楼市场分析:
广州新建写字楼成交量
2010-2011年广州市十区新建办公物业成交面积与均价
办公物业持续受热捧量价齐升局面现新高
2011年成交量大幅攀升,同比上升31%之多。其中2011的12月份成交量甚至同比上升86%并创下两年最高纪录。成交价格方面,本年度波幅较大,其中价格大部分徘徊在18000-22000元/㎡之间,偶有升至30000元拉高价格/㎡是因为部分高端项目导致。
写字楼市场分析:
广州存量写字楼成交
广州写字楼市场租金整体变化不大空置率全年上升33%
依据中原对市场的跟踪监测,广州2011年写字楼全年租金平均为129元/㎡,大约升幅在5%左右,但由于2012年会持续有新增项目入市(特别是珠江新城),所以租金依然受到庞大的新增量压力而难有大幅度的上升。
至于空置率方面,广州全年空置率是13%。本年广州存量写字楼的空置率有所攀升,即使吸纳量在亚运后得到攀升,但整个广州本年有高达50多万的甲级写字楼新增面积供应,最终在本年度测得空置率升幅高达33%。2012年,鉴于新增供应档次偏高,市场吸纳度还不足以应对众多新增写字楼,空置率依然会有上升的趋势。
2012年广州写字楼市场预测:
第一,供应量大幅增长,预计2012年落成的甲级写字楼高达100万平方米,主要集中在珠江新城;
第二,预计2012年甲级写字楼整体租金升幅有限,部分空置率较高的项目租金有下调压力;
第三,受经济不明朗因素、银根仍然偏紧影响,相对于2011年积极的扩充态势,企业多转向保守的发展战略,在整体售价保持上升趋势的同时,部分急于回笼资金的项目售价有下调压力。
2、广州在售重点公寓项目分析
广州重点在售公寓项目概况一览