文档介绍：2010年海南
房地产市场研判
龙栖湾置业
未来趋势研判
——海南市场关键现象解析
关键现象
因素解析
市场因素
影响因素
趋势判断
海南迎来“二次春天”,
众开发商导演海南地产新神话
关键现象——市场回顾
政策层面
市场层面
新政:定位国际旅游岛海南迎第二次腾飞机遇
金融:百余家地产商进驻海南,4000亿热资涌入
土地:暂停土地出让再度引发“炒地风”
500开发商抢地东海岸,4000亿热资涌入;
“两限房、经适房”等替代品供应计划实施;
投资环境对于未来房价上涨的预期,投资客大量屯货;
2010年国家地方政策频出,政策调控直指“土地、资金”两大命脉,重视可
行性;市场力量影响加重。
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购房者: 一房难求
开发商: 涨幅倍增
中介商: 开始捂盘
政府: 地王频出
受政策影响,以海口、三亚为代表的城市整体成交价成交量大幅上升,进入高位盘整,形势严峻;
开发商与投资客们同时在海南省现身的,东海岸的土地被疯抢。海南地价节节攀升。……
信全认为:有新政推出有涨幅是应该的,理性的涨价才是平稳发展的关键,过度的涨幅正反应出市场供需的不合理性,进入1月份以来,海南房价接连创下历史新高。房价上涨过快蕴藏着更大的风险,后续购买力的不足更容易引发价格泡沫。
关键现象——市场回顾
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01月04日~01月10日海口商品房日销售套数
01月04日~01月10日海口商品房日成交均价
关键现象——大势之下
大势之下价格梯度式暴涨,部分开发商捂盘,未来半年“上涨”依然是主旋律
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开门见涨 2010年首周海口商品房销售均价6600元
搜房讯:2010年第一周,携海南国际旅游岛获批之势,海口商品房市场销量喜人。据海南搜房网统计数据显示,本周(01月04日~01月10日)海口商品房总签约679套,,平均每日成交约97套,环比上周(12月28日~01月03日)%。01月06日《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》正式发布,标志着备受国内外关注的海南国际旅游岛建设正式拉开了序幕,由此海口商品房市场再成关注热点,销量大幅提升。
本周(01月04日~01月10日),环比上周(12月28日~01月03日)%,2010年第一周,海口商品房销售均价不仅环比上周有了大幅提升,还突破了6000元/平方米大关。
市场----因素解析
稀缺热带滨海景观资源为核心价值,海景资源决定产品价格
三亚位于中国最南端,北纬18度,全年长夏无冬,以热带海洋为主题的旅游资源丰富;
“中国只有一个三亚”,得天独厚的地理位置和气候条件,每年吸引全国各地乃至世界各地的旅游者;
2007年,,是1987年的267倍,%,
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区域价值层面:亚龙湾与海坡相比平台价高
50%~100%,与市区相比平台价高80%~170%
海景资源层面:一线海景产品相比二线产品价高60%以上
v产品形式层面:-4倍同位置公寓的价格
整体产品价格从一线海景向腹地呈明显梯度分布,与海的远近是影响房价的最主要因素。
市场----因素解析
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旅游地产,典型外销型市场,全国富豪聚集地。
在胡润《2006 富豪之选--中国千万
富豪品牌倾向调查》中,对589位资
产过千万人士进行调查。千万富豪最
青睐的休闲方式是旅游度假;最青睐
的国内旅游目的地是三亚。
三亚度假置业客户主要集中在
上海江浙、北京、东北、山东等
地。
-因十分优越的自然资源和度假
市场的相对成熟,三亚度假置业
客户主要集中于岛外客户,尤其
是环渤海和长三角经济发达区
域,对珠三角客户的吸引力不高。
•置业需求以弹性需求为主(80%
为短期度假兼顾投资),刚性置
业需求(长期居住)比例较低
-三亚置业客户出于短期度假需
求的比例较大占到50%,有30%的
客户因三亚旅游地产的升值潜力
而来,10%客户为长期养老或在
本地工作自住,10%为企业会所
及企业度假福利计划用房
三亚公寓客户来源
三亚别墅客户来源
市场----影响因素
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新政:中央1个月内第4次调控楼市
房贷:二套房贷首付不低于40%
地价:探索土地出让综合评标
售房:须一次性公开全部房源
信贷:防止境外“热钱”冲击
政府推动热度回温,市场推动力减弱
经济:09年海南房产投资同比增近5成旅游收入206亿
市场----影响因素
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09年底三亚迎宾路一块112亩的土地被拍出1500万元/亩的天价,成为海南新“地王”,该地块的土地价格折合成楼面价将达到8460元/平方米,而三