文档介绍：阳光100二期商业项目研展报告
易居中国·济南方舟伟业
2007年1月
易居中国·济南方舟伟业
2007年2月
项目思考
本案所属项目是济南市第一个百万平米大型社区,在济南市具有巨大的影响力,品牌和口碑是本案长期追求的目标
项目一期的商业经营和管理不甚理想,如何在一期的经验和教训上进行提升,做好二期商业的招商、经营和管理,保证物业的保值升值
本案主要物业部分即住宅部分销售即将面临巨大的市场竞争压力,如何利用二期的商业部分促进住宅的销售,使商业部分成为住宅部分促销的手段,将是我们考虑的方向
本案四期定位商业办公,供应量巨大,对一、二期社区内商业形成正面内部竞争,如何保证社区内商业和三、四期的商业形成错位竞争,保证几个部分的商业共存共赢
项目解读
二、三期社区主干道旁边,社区内位置优越
兴济河西岸,社区主要水景资源
济南市最早的百万平米社区,总安置人口超过50000万人
2007年内可安置6097户,人口18000人左右
社区周边一公里范围内没有大型的商业供应
蓝海在那里
千人商业规划面积标准为708-910㎡
社区自身2007年内按规划需求商业面积,
按18000人口测算,为12744——16380 ㎡
扣除一期的商业面积4582㎡,仍需要8162——11798㎡
按社区客群定位分析,商业物业需求量应在10000㎡左右
社区总安置人口50000人,商业的需求量在35400——45500㎡,结合客群定位,供应量在40000㎡较为合理
项目定位研判
市场定位
社区商业
——目标消费群集中、消费稳定、客群消费特征明确
大型商圈的补充
——错位竞争、特色竞争、便利竞争
经营管理的耐心
——商业经营的持久性、稳定性、长期获利
大型社区的亮点
——促销的工具、客户服务的手段、物业管理的获利点
主体商业街
客群定位
二三期业主
一期业主
所有业主
汇统花园、怡心苑、如意苑
世纪佳园、泉景天沅
客群分析
客户家庭结构分类
随着年龄变化,居民的家庭结构发生变化,并直接影响到置业需求和消费行为,
城市居民家庭结构演变的主要过程为:
青年单身
新婚小家
已婚丁客
三口之家
幼小三口
中大三口
立家三口
三代同堂
二老空巢
二老空巢
三代同堂
儿女立家
中大学三口家
幼小三口家
已婚丁克
新婚族
单身e族
丁克家庭
中学三口家
三代同堂
单身丁克
经
济
型
中
产
型
富
裕
型
富
贵
型
富
豪
型
20-25岁
新新人类
26-40岁
都市新锐
41-51岁
品质家庭
51-60
健康养老
6万
家庭年收入
20万
60万
200万
易居客户置业分类模型(济南)