文档介绍：PART1 宏观篇
城市概况
城市发展规划
太原简介
太原是山西省会,位于省境中央,太原盆地的北端,于华北地区黄河流域中部,濒临汾河,三面环山。
太原自古就有“锦绣太原城”的美誉,是我国北方最著名的历史名城之一。
境内交通发达,已形成航空、铁路、公路的立体交通网络。
下辖6区(迎泽区、杏花岭区、万柏林区、尖草坪区、晋源区、小店区)、3县(清徐县、阳曲县、娄烦县)、1市(古交市),全市面积6988平方公里。
2008年末,全市户籍人口347万,城镇人口285万。
太原经济
太原是山西省的政治、经济、文化、教育、科技、交通、信息中心,是以冶金、机械、化工、煤炭为支柱,以输出能源、原材料、矿山机械产品为主要特征的全国重要的能源重化工城市。
太原经济持续保持快速稳定的增长,区域经济实力不断增强,市政建设投入力度加大,基础配套设施不断完善,空气、环境逐步改善。
随着城市居民收入的快速增长,生活水平不断提高,消费结构出现了逐渐升级,其对居住环境及品质有了更高的要求,从而产生了大量刚性、改善型、甚至投资型的住房需求。
太原规划
根据《太原市城市总体规划(2008—2020)》确定:
城市职能:国家煤炭能源服务中心、煤炭商品交易中心;国家重要的煤炭科技创新基地、机械装备制造业基地;黄河中游经济区重要的商贸物流中心;中部地区重要的综合交通枢纽;山西省旅游服务基地;山西省文化娱乐中心。
人口规模:2020年中心城区实际居住人口为360万人。
发展方向:南移西进、北展东扩。
老城市级中心
长风市级中心
武宿市级中心
项目地块
PART2 市场篇
市场综述
市场调研
(1-8)
市场综述:投资开发情况
在2001-2004年间,太原曾出现过一轮房地产开发投资的热潮,2005年楼市步入调整期,房地产开发投资额增幅随之出现大幅度的下滑,直至07-08年,才开始出现缓慢恢复的迹象。
而从2009年1-8月的统计数据来看,,%,太原楼市又将迎来新一轮的快速发展期。
从开发建设情况来看,2009年1-8月,全市商品房施工、新开工以及竣工面积环比增幅都超过40%,印证了我们对于太原楼市步入新一轮快速发展期的判断。但同时我们也发现,其施工进度较为缓慢,这与其预售制度不够完善存在一定关系。
(1-8)
市场综述:商品房市场情况
受大环境影响,08年太原楼市需求出现全面萎缩,市场呈现出供大于求的走势。
与此同时,商品房的开发及施工步伐也不断放缓,因此,当09年初市场开始逐步复苏,需求出现强劲反弹时,新增投放量却跟不上步伐,造成市场供不应求的紧张局面,直至10月份,供求面积双双下滑,整体市场交易开始冷淡,供求矛盾才有所缓解。
从价格走势来看,虽然大环境的起伏对太原房价有一定影响,但相对波动不大,整体表现较为稳定。
今年9月,价格曾出现较大幅度的上涨,但紧接着10月份就出现回调,这说明之前涨幅超出了消费者的预期及承受能力。
供大于求
供小于求
市场综述:住宅市场情况
太原市商品住宅市场的走势与商品房市场的走势几乎完全一致。
数据显示,市场趋于冷谈的情况,造成了09年10月份供应量和成交量的大幅下降,供求矛盾有所缓解,,较上月大幅下降了50% 。
住宅价格走势也一如商品房市场价格的走势,2009年10月,太原市商品住宅成交均价也同样呈现了下调态势,%,为5220元/平米。
虽然市场成交趋于冷淡,但由于短期内市场供应量减少的趋势已经形成,而前期库存也大幅去化,开发商资金压力得到缓解,因此,我们预期未来一段时间内房价将趋于平稳。
供大于求
供小于求
市场调研:市内各区概况
南移西进,北展东扩,太原的城市骨架越张越大,城市中心范围外移了几公里,太原楼盘在这场轰轰烈烈的城市变迁中遍地开花。
基于市场开发热度、强度及区域市政、生活配套设施的完善程度等因素,太原市房地产市场可划分为成熟区、热点区、新兴区和初级区四大区域。
区域范围及分布见右图:
小店镇
双塔
成熟区
热点区
新兴区
初级区
学府街
龙城大道
晋阳湖
长风东大街
南内环街
迎泽大街
胜利街
龙
潭
湖
漪汾街
迎泽湖
长风西街
迎泽西大街
兴华街
亲贤北街
朝阳街
五龙口街
新
晋
祠
路
晋
祠
路
和
平
南
路
和
平
北
路
北大街
西环高速
北中环街
南环高速
环城高速
滨河西路
滨河东路
新建路
建设北路
东环高速
解放路
五一路
建设南路
太榆路
平阳路
长治路
坞城路
并州路
涧河路