文档介绍：万科金域国际营销策略总纲
谨呈:东莞万科置业有限公司
东莞世联地产顾问有限公司
代理事业一部 2011年夏
第一部分:营销目标与解决的问题
第二部分:项目核心价值点梳理
第三部分:项目立势及形象占位
报告内容
第四部分:营销执行关键动作
第五部分:价格预判及报告小结
第一部分:营销需解决的问题
西平:房地产热门板块
占地面积
88788平米
住宅
2-4房
183000平米
公寓
22500平米
街铺+商场
52500平米
绿地率
≥35%
密度
≤35%
容积率
本案
S256省道
东莞主城区
厚街镇
要道、门户、城市枢纽的地位
属性印象:万科品牌、城市结点、自带大体量商业配套的精品项目
产品分析:以首置紧凑型产品为主,户型本身的不突出(尺度紧凑、2梯6户、少量赠送)
住宅部分
户型类型
面积比例
套均面积(㎡)
套数
套数比例
总面积
首次
两房
25%
75
610
32%
45750
小三房
30%
93
590
31%
54900
首改
三房
30%
105
523
27%
54900
四房
15%
145
189
10%
27450
100%
住宅套数统计
1912
183000
商业部分
公寓(一房/小两房)
30%
45
500
63%
22500
街铺
40%
100
300
38%
30000
商场
30%
22500
22500
商业套数统计
800
75000
77㎡2房
140㎡3房
96㎡3房
速度现状:“常规速度” 15-20套/月、“最优速度” 50套/月、“透支速度” 70套/月
轻轨R2线
莞太路
港口大道
厚街大道
广深高速
上河居
24套/月
君汇华庭
10套/月
湖景一号
10套/月
富怡名居
12套/月
中央华府
50套/月
鹿港小镇
70套/月
颐和居
10套/月
价格现状:贩卖城市价值的区域产品,6500元/㎡的均价是价格的天花板
轻轨R2线
莞太路
港口大道
厚街大道
广深高速
上河居
4200元/㎡
君汇华庭
6300-6500元/㎡
湖景一号
7600-12000元/㎡
富怡名居
4700-5300元/㎡
中央华府
5900-6300元/㎡
鹿港小镇
4200/月
颐和居
5200-5500元/㎡
解决问题
放大项目的客户群,不仅仅是厚街的盘,而是在整个区域具有影响力的项目,籍此实现项目的目标客户群的放大
目标
需放大项目的价值维度,对项目的地段、产品进行深度挖掘,建立差异化的高端形象
实现价格突破的思路:
实现速度突破的思路:
营销目标:突破厚街区域限制,实现销售速度和价格的全面超越
第二部分:项目核心价值点梳理
大区域视角看待本项目发展趋势
竞争对手给本项目的机会
本项目竞争层面机会总结
以市场竞争及目标客户为依据的项目核心价值点梳理
核心价值点研判
竞争层面的机会
客户层面的机会
项目核心价值点挖掘