文档介绍：第7章
酒店投资决策分析的应用案例
内容提纲
第一节高星级酒店新建项目的投资分析
第二节公寓式酒店项目的投资分析
第三节酒店改建项目的投资分析
第四节酒店收购与改建项目的投资比较分析
一、酒店投资项目背景
(1)微观背景:酒店投资与企业多元化战略发展
(2)宏观背景:区域酒店业严重滞后于旅游业发展
二、基础数据预测与估算
(1)项目规模与投资估算
表7-1 2002年全国4、5星级规模
酒店总量
客房总量(间)
客房平均数量
五星级
175
64900
371
四星级
635
143500
226
资料来源:《中国旅游统计年鉴》(2003)
根据以上资料分析,加上为保证企业会务接待的正常需要,初步确定拟新建酒店未来客房数量为220间。
为保证项目投资的准确性及可比性,项目总投资测算的方法按照国际惯例,以“客房数量方法”计算,一个房间投资40万元,因此该酒店需要总投资为220间×40=8800万元(含所有的设施设备费用)。
根据对该企业项目管理部的调研访谈可知,项目评审会议规模最大的为210人,最小的大约在70人。而根据调查,2002年全均客房数不低于200间(表7-1)。
二、基础数据预测与估算
(2)项目计算期的确定
高星级酒店建筑物的使用年限一般在35-45年之间。但由于多个方面的原因,酒店本身的经营年限不一定就是其建筑物的物理使用年限。为评估分析方便起见,该酒店项目的计算期取18年,建设期为3年,第4年试营业,第5年开始正式营业。
(3)项目投资来源与运用的说明
项目第一年投资2000万,主要包括项目筹建、酒店区位选择、地质勘测以及置地、土建招标等费用;这部分投资完全用自有资金。第二年投资5000万,主要包括建筑工程费、设备购置费,其中自有资金为2400万元,余为贷款。第三年投资1800万,主要包括安装工程费,全部为长期借款。
项目长期借款为4400万元,%。建设期间只计息不还款,第四年开始还贷,每年付清利息并分10年等额偿还建设期利息资本化后的全部借款本金。
项目建设期利息计入固定资产原值内,折旧年限为40年,残值率5%(为简便起见,不考虑酒店物业的自然升值情况)。
二、基础数据预测与估算
(4)项目流动资金准备
参照国内五星级酒店项目有关资料,假定在酒店运营的第一年,需要投入300万元作为酒店的流动资金,用于维持酒店的正常运营,主要包括员工工资、客房低值易耗品及餐饮成本等。
流动资金全部用短期借款解决,在第4年年初一次性投入,并第4年年末一次性还清。从第5年开始,300万元流动资金的借贷还款方式仍然照旧:即当年年初一次性借入、当年年末一次性还清,借款本金互相抵消,直到计算期期末,每年只支付流动资金借款利息。
(5)项目正常经营期内的周期性装修投入
按照酒店行业特点,一般需要5-8年左右对酒店进行重新装修,以保持酒店对客人的吸引力。
这里我们假设,酒店每5年利用其自身营运的资金积累对酒店进行内外部装修,,即需要每5年开始的第一年投入550万对酒店进行重新装修。装修费用按照5年来计提或摊销,假定期末没有残值。
二、基础数据预测与估算
(6)项目销售收入的测算
酒店投资项目在计算期内各年的收入如表7-2所示。
表7-2 酒店项目收入预测
项目
营业期
第4-10年
第11-18年
外部收入
客房收入(万元)
2336
2746
餐饮收入(万元)
360
360
会议收入(万元)
8
8
停车场收入(万元)
10
10
外部收入合计
2715
3124
内部收入
会务收入(万元)
1600
1500
总计
4315
4624
二、基础数据预测与估算
(7)销售税金及附加和经营成本的预测
①经营成本
对经营成本费用的估算,参照国内部分高星级酒店经济可行性分析中一些成熟的经验,餐饮成本按照综合成本率50%计算,会议室按照综合成本率10%计算,人工成本按照项目规模与人工费用的比例关系计算。考虑到酒店想当部分收入来源于企业内部及相关客户单位的会务费用,因此,假定酒店在第一个阶段即第4-10年的总经营成本约占总收入的40%,酒店在第二个阶段即第11-18年的总经营成本约占总收入的30%,从而得到各阶段酒店经营成本分别约为1726万元和1387万元。
②销售税金及附加
%计算,则第4-10年各年的销售税金及附加为244万元,第11-18年为261万元。
三、项目财务评价
(1)借款需要量计算
(2)固定资产投资