文档介绍：基于REITs的保障性住房投融资模式创新研究
摘要:近年来,随着我国住房商品市场的持续升温,保障性住房的供需矛盾日益突出,严重制约了我稳发展,保障性住房的投融资模式急需创新。文章试图通过对国外房地产投资信托经验的研究,创新地建立房地产投资信托应用于我国保障性住房的投融资组织模式——有限合伙制REITs。这为保障性住房投融资模式的创新研究提供了新视角。
关键词:房地产投资信托;保障性住房;有限合伙制

一、保障性住房投融资的现状及其局限性
自1978年以来,中国逐步推进住房制度改革,并借鉴国际经验,初步建立了我国住房社会保障体系。经过了近30年的发展,保障性住房的建设已经初具规模,但当前保障性住房的供需矛盾也表明,保障性住房的投融资体制仍然存在着以下主要两方面的问题。
(一)组织结构方面,中央和地方政府角色定位不明确,地方政府缺乏资金配给的主动性
2011年1月26日,国务院出台《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(又称“新国八条”),在政府住房保障方面提出了2011年全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套的政策目标。根据住房和城市建设部估算,。其中全国土地出让金收入可以提供约2700亿的建设资金;中央财政划拨款将达到1400亿左右;28个公积金贷款投资保障房建设的试点城市将获得公积金贷款约838亿。上述三项合计为4938亿,,占到了建设资金总额的62%,如图1所示。
保障性住房有公益性和福利性的特点,政府的参与责无旁贷,但是,中央和地方政府角色定位的不明确在很大程度上限制了保障性住房发展。就保障性住房的财政支持来看,中央政府虽逐年提高了财政转移支付,但仍只是杯水车薪;地方政府集生产者、所有者、管理者三种角色于一身,参与了包括规划、开发、建设及管理运营的全过程,并提供60%以上的建设资金。然而,由于没有完备的资金来源体制,地方政府很难保证其在保障性住房市场上资金供应的积极性。
(二)金融市场方面,保障性住房资金来源的非市场化导致住房政策的效率低下
目前,我国保障性住房的资金来源主要是财政划拨。然而,这样非市场化的资金来源并不能够满足保障性住房的建设要求。
从我国金融业的现状来看,三十年的改革开放为我国积累了巨大的社会财富,民间资本日益增大,,%,居民的投资需求日益强烈;另外,伴随中国保险市场的发展和中国社会保障制度的改革,中国的机构投资者日益成型,保险公司和社保等机构投资者增强了对低风险、高收益投资产品的需求。相反,在资金投资渠道方面,我国的资本市场发展并不完善和成熟,投资渠道狭窄,使各类资产都未得到充分的利用。而保障性住房不仅有其居住功能,同样还具有稳定的保值、增值性能。如何开发保障性住房的金融市场,更好地利用充足的民间资本来提高住房政策的效率性是亟待解决的问题。
二、REITs的基本内涵
面对保障性住房背后急需解决的资金瓶颈,我们需要进行保障住房投融资模式的拓展和创新。而国外成熟的房地产投资信托基金(REITs)的经验将为我国建立保障性住房投融资新模式提供思路。
房地产投资信托