文档介绍：双赢模式—订单式商业地产
万达商业地产模式
招商一部王岩
订单商业地产
起于1999年的大连万达商业地产在全国首创了商业和地产相结合的“订单地产”的全新模式,迄今开发的大型购物中心遍及大江南北、长城内外,是国内商业地产开发和运营的标杆企业,开发过程经历了风风雨雨,经验与教训是中国房地产行业的宝贵财富。经过专门分析,以期对从事商业地产开发和研究工作的人士有所启发。
订单商业地产
一、订单式商业—招商与无形,合作双赢
商业地产运营关键环节是招商,如果事先确定了目标买家或者目标商家,那么开发建设过程就比较轻松了。大连万达在这方面有独到性,拓展了商业地产的经营空间,凝练了订单商业地产模式。什么是订单商业地产?万达集团总结如下四点:
什么是万达商业地产的最大特色?——订单模式
万达在地产界率先开创了“订单商业地产”的模式,那么什么叫“订单商业地产”?
联合发展
平均租金
先租后建
技术对接
订单商业地产
订单商业地产
订单商业地产
1、共同选址、联合发展。合作双方事先约定发展的目标城市,然后由公司到这个城市找项目,双方共同评价,在规定时间期限内决定是否可行。
什么叫联合发展?
即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议,共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。
1
具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业
2
社会知名度高,亲和力强的亚洲超一流企业
3
国内相关行业的前三名
万达选择战略合作伙伴有三个标准:
到现在,万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。
与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴,双方约定无论万达到什么地方开发万达广场,这些合作伙伴都要跟随开店。
订单商业地产的内涵之一
订单商业地产
2、技术对接。完成选址后,即展开规划设计。根据零售商的意见和要求,进行技术对接,修改完善设计方案,最后进入图纸设计阶段。
什么叫技术对接?
订单商业地产的内涵之二
也叫共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求——要多大的面积,高度,出入口、交通体系等,再由万达做出方案来认证,是否合适,提出意见,等设计图纸确定之后,双方正式签订一个具有法律效力的确认书,然后要合作伙伴马上打一笔保证金。
如果对方以后反悔要赔偿我们一年的租金,这样能确保不会跑单,有效防控风险。
保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定,避免商家进场后的改建,减少浪费,因此租赁面积完全被租金所覆盖,没有无效面积。
订单商业地产
3、平均租金。为了节约谈判时间,万达把全国城市划分为三等,每一等租金多少钱事先确定下来,合作双方不用就租金进行旷日持久的谈判。而把工作重点放在业态组合、商场规划方面。
什么叫平均租金?
将全国的城市分三等租金:
一等是北京、上海、广州
二等是省会城市
三等是其他城市
确定每一等城市的平均租金。
不再就单个项目的租金水平进行谈判,节约谈判时间,从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。
好处:
订单商业地产的内涵之三