文档介绍：城市化对房地产投资影响的实证探析
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关于城市化与房地产投资的关系,已有不少研究。向为民、李娇利用格兰杰因果分析法对我国1986-2003年间城市化进程和房地产投资增长作了实证研究①。研究表明,目前我都处于不断上升阶段,房地产投资增长速度快于城市化增长,两者均保持相对平稳上升的趋势,且具有一定相关性,,具有相互促进的因果关系。程征贵、林子文分析了江苏城市化进程的主要特征及其对房地产投资的影响,并运用逐步回归法对江苏城市的主要经济指标及房地产投资额进行实证分析,根据最优相关模型得出城市化进程与房地产投资具有高度相关性的结论②。本文在已有文献的基础上,分析山东城市化进程对房地产投资的影响,并运用多元线性回归模型和stepwise方法,对山东省城市化对房地产投资的影响进行回归分析,以得出城市化指标中对房地产投资影响较大的因素,进而对实现山东房地产投资与城市化进程的协调发展提出相关建议。
一、山东省城市化进程的特征及其对房地产投资的影响
,房地产投资稳步增加。改革开放以来,山东省城市在数量、规模和结构上都有了飞速发展,城市化水平也不断提高。%,低于全, %。2000年山东省将城市化确立为山东省今后的四大发展战略之一,从此山东省的城市化进入了新的快速发展时期。%, %,高于全。城市化是生活方式、生活质量不断提高和改变的过程。在城市化快速发展过程中,包括新增城市居民的基本住房需求、原有城市居民改善性住房需求以及危旧房屋改造更新所造成的被动性住房需求叠加在一起,造成了城市住宅的巨大社会需求,直接带动房地产投资的增加。,,在随后几年受宏观调控政策影响增速有一定波动, 2000年以后投资额稳步上升, 。
,制约了山东房地产业的发展。(1)山东城市化率与先进省份相比差距较大。山东城市化率与东北三省和东部一些省份相比明显偏低。根据国家统计局统计公报的数据,%、%、%,、。与江苏、浙江、广东等东部发达省份相比,也存在较大差距。2009年江苏、浙江、%、%%,。
(2)山东城市化明显滞后于经济发展水平。钱纳里等人研究了1965年90个国家和地区城市化与工业化之间的关系,得出了人均也越高的结论。按照城市化发展的一般规律,在人均GDP达到1100美元时,城市化水平应在65%以上。根据2009年山东省国民经济和社会发展统计公报的数据, 2009年山东省人均GDP为5240美元,%,远远落后于国际标准; %,