文档介绍：浅谈美国次级债危机对我国房地产市场的启示
论文关键词:美国次贷危机;房地产市场;社会经济
论文摘要:随着利率的上调,经济逐渐降温,房屋市场泡沫也就破灭。而以房屋市场为主的次级债,就很容易变坏。反思这次的危机,有很大的必然性。文章对美国次级债危机对我国房地产市场的启示进行了探讨。

过去的几年,美国经济繁荣,房屋市场升温,利率相对比较低,造成大量的贷款购房。而房屋的贷款转化为了债券,推向了市场。随着利率的上调,经济逐渐降温,房屋市场泡沫也就破灭。而以房屋市场为主的次级债,就很容易变坏。反思这次的危机,有很大的必然性。因为房地产业在国民经济和社会发展中地位日益提高,如何促进和保持房地产业与社会经济协调发展,是政府和社会各界普遍关注的重要研究课题。
所谓次级债即次级房贷,是指美录较差的客户发放的住房贷款。从根源上看,导致次级债危机的“凶手”是美国房地产市场由热变冷。自2001年“9·11”事件后,美联储为了拯救美国经济,将利率一下子降到1%,美国经济迅速复苏,但过剩的流动性导致美元对欧元与黄金的大幅贬值,导致房价和股市的不断上涨。从2002年起,美国房价每年以10%以上的幅度上涨,2005年更是暴涨17%达到顶点。然而,随着美国的不断加息,%后,房价出现下跌,2006年跌了一年,2007年更是
“跌跌不休”,直至引发次级房贷难以偿还和债券信用危机。
次级债危机引发全球股灾,日本、香港地区、澳大利亚、欧洲、中国大陆,各地股市纷纷下跌,从而使得全球金融市场出现一片恐慌,各地政府纷纷向金融市场注资以救市。次级债危机的导火线是房地产市场的过热与崩塌,中国同样存在这种隐忧。其实,中国的住房按揭贷款风险可能比美国次级债券风险还要高。因为,从住房按揭的对象来看,美国次级债券的次级贷款人信用还有等级之分(即“次级信用”),但对中国的按揭贷款者来说,估计其中很大部分人甚至连“次级信用”都没有。尽管国内普遍认为美国次级债危机对中国经济的影响是有限的,并且中国的商业银行房贷目前也不存在所谓次级债问题,但是,鉴于房地产业在国民经济中的重要地位,从次贷危机爆发的前因后果中,国内房市理应得到深刻的教训。

一、美国地产泡沫分析

在美国有一个令人担心的现象是,基于对房地产价格上升的预期,大量投资者在踊跃在购买房产,用于出租或等待价格上升后在卖,由此导致了房屋空置率大幅度上升。1995年第一季度,%,%,2004和2005年第一季度,%%。这些数据充分表明,相对于市场需求来讲,美国出租房屋供给已经出现明显过剩,这种局面若持续下去,必然会导致房租下降,从而降低房地产投资者的收益。美国全国房地产商协会(NAR)的调查显示,2004年有近四分之一的住宅为投资性购买而非自住。从历史上来看,这个比例是很高的。投资者买房子的目的在于赚取利润,如果租金疲软,而房价上涨的话,一些投资者就会将房子卖掉。这就为房地产泡沫破灭埋下了危险的导线。房地产市场泡沫的另一个迹象是房租大大低于正常水平。据波士顿托托`威顿研究公司的调查,华盛顿地区的房屋月租费和买房月供之间的差距不断加大,创下了1989年以来的最高纪录。2001年华盛顿地区房屋月租费是买