文档介绍：第一节土地增值税的基本要素理纳税义务人征税范围税率第二节土地增值税的计算计税依据应纳税额的计算第三节土地增值税的申报与缴纳文档分享第一节土地增值税基本要素概念土地增值税对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得增值额征收的一种税种我国土地增值税特点以转让房地产的增值额为计税依据征税面比较广超率累进税率按次征收文档分享一、纳税义务人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物,并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。注意:只要有偿转让房地产,均为纳税义务人,不论经济性质、内外资等。【多选】转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的( ),都是土地增值税的纳税义务人。 . . . .【答案】ABCD文档分享二、征税范围征税范围:转让国有土地使用权地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让存量房地产买卖注意两点:;“国有”、“转让”两个关键特征。具体事项的征税情况例题文档分享有关事项是否属于征税范围出售1)转让国有土地使用权,征税。(出让不征税) 2)取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售,征税。 3)存量房地产买卖,征税。继承、赠予继承不征(无收入)。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征税;非公益性赠予要征税。房地产交换单位之间换房,征税;个人之间互换自住房不征税。房地产抵押抵押期不征税;抵押期满偿还债务本息不征税;抵押期满,不能偿还债务,以房产抵债,征税。以房地产投资、联营房地产(房地产开发企业除外)转让到投资联营企业,不征税;将投资联营房地产再转让,征税。合作建房建成后自用,不征税;建成后转让,征税。其他不征、免征事项企业兼并转让房地产、代建房、出租、房地产重新评估增值、国家收回房产权、市政搬迁(政府征用)文档分享征税范围例题【单选】下列各项中,应当征收土地增值税的是( )。 . 【答案】A【多选】下列项目中,按税法规定可以免征土地增值税的有( )。 . .【答案】CD文档分享增值率200%050%100%30%40%50%60%税率增值50%以下(含50%)的部分:30%税率增值50%~100%(含100%)的部分:40%税率增值100%~200%(含200%)的部分:50%税率增值200%以上的部分:60%税率三、税率1、四级超率累进税率如表文档分享增值率 (增值额占扣除项目金额比例)税率速算扣除系数150%以下(含50%)30%02超过50%~100%(含100%)40%5%3超过100%~200%(含200%)50%15%4200%以上60%35%级数项目101721文档分享2、速算扣除系数为便捷计算而使用的经验数。速算扣除系数计算方法:增值额×税率-扣除项目×速算扣除系数【例题】某房地产公司转让商品楼收入9000万元,计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元,则土地增值税为:解:增值额=9000-4200=4800增值率=4800÷4200×100%=114%,第三级税率50%土地增值税=4800×50%-4200×15%=1770万文档分享3、应税收入与扣除项目的确定土地增值额=应税收入-扣除项目具体新建存量房地产企业(扣5项)非房地产企业(扣4项)房屋(扣3项)土地(扣2项)包括加计扣除包括房屋原价(用评估价)文档分享