文档介绍：中南大学
硕士学位论文
房地产开发项目实物期权评价方法及其应用研究
姓名:常晔
申请学位级别:硕士
专业:技术经济及管理
指导教师:洪开荣
20060101
摘要如何合理地评价房地产开发项目的价值对于房地产开发项目的成败具有重要的意义。由于房地产与房地产开发的特殊性,传统房地产投资评价方法并不能合理地评价房地产开发项目价值,然而实物期权理论的发展为合理评价房地产开发项目价值提供保障。因此,建立真正实用的房地产开发项目评价方法是十分必要的。当传统投资评价方法面对房地产投资收益的不确定性、投资的不可逆性和投资的灵活性时,它并不能够合理地处理这“三性”。本文首先从传统投资评价方法的缺陷出发,引出了基于实物期权理论的评价方法是解决投资这“三性”的有效方法。接着,本文对实物期权理论进行了一般性分析,分析了实物期权价值的来源,探讨了实物期权理论对传统投资评价方法的修正,得到了以实物期权理论为基础的评价规则,论述了实物期权的定价方法,并分析了实物期权方法在项目评价中的应用步骤。然后,通过分析房地产开发项目中不确定性,明确了房地产开发项目中的实物期权特征,建立了房地产开发项目的实物期权评价规则,讨论了现有的房地产开发项目实物期权评价方法,着重构建房地产开发项目的增长期权评价方法。最后,对该评价方法进行了应用分析,证明了实物期权法更能有效的评价房地产开发项目的价值。关键词:实物期权,房地产开发项目,增长期权中南大学硕士学位论文
琯...:,.摘要.,甋瑄,,..中南大学硕士学位论文Ⅱ
第一章绪论甀研究的背景及意义本文选题来源于年中国博士后科学基金课题“房地产投资评价的期权博弈模型及其实证研究”。该课题将期权博弈理论运用到房地产项目评价当中,致力于构建一种基于期权博弈理论的房地产项目评价体系。在年,本人又参与了导师主持的国家自然科学基金课题“特大型工程项目评价的期权博弈模型及其实证研究”以及湖南省软科学研究项目“房地产泡沫预警与评价体系研究”。此外,从年月至年卤救嘶剐际ν瓿闪撕鲜笆晃濉规划课题。湖南省房地产业发展战略研究”豢梢贫由于房地产是不动产,因此不能像一般商品那样可以通过交通运输工具将某一地区充裕的产品补充给供给不足的地区,从而获得某种程度的市场均衡。因而投资者通常会面临两种情形;当所持房地产所处区域的市场处于供给不足时,投资者会因价格的大幅上扬而获得可观的利益;反之,当所持房地产所处区域的市场处于供给过剩时,投资者很可能因价格的大幅下挫而遭受重大损失。喽阅途眯在质量保证,维护得力的前提下,,这种耐久性可能有利,也可能不利。有利的方面是,如果持有房地产所处区域经济持续发展或成为区域发展中心,则该房地产将增值,投资者将获取长期增值利润;不利的方面是。当持有房地产所处区域因为经济机会少,或因区域人口的迁徙而渐失其重要性时,房地产价值将大减。鄹窀甙与其他一般商品相比,房地产价格较高,这形成了一定程度的市场进入障碍,使许多人无法进入房地产市场。就住宅而言,高昂的价格往往使需求者无法入市,而购房者须依赖房地产金融,通过长期负债,获得住房。这将涉及两个问题,即长期融资的取得和长期融资的成本。所以,,⒌奶厥庑中南大学硕士学位论文。’
宽松时,利率下降,融资较易,则房市繁荣;反之,资金市场银根抽紧时,利率上升,融资较难,则对房市不利。因此,政府往往利用货币政策工具影响房地产市场中的短期景气。酆闲房地产开发活动具有全面系统性。综合性是房地产开发的本质特征,它是指房产、地产的开发和经营具有不可分的特点。土地开发与建筑物生产直接统一是房地产开发的根本内容。虽然在具体房地产开发经营过程中存在着土地单独开发经营的现象,但土地开发和经营最终要统课萁ㄉ枭侠矗庵肿酆闲蕴卣魇房地产开发的内在要求,地随房走,房因地存,这是房地产市场最常见的现象。正是在房产、地产直接统一基础上,房地产开发经营表现出明显的全面系统性特点。综合性具体表现在项目开发和工程建设以及产品销售、售后服务等方面的配套性。房地产开发综合性特征要求房地产开发商必须保证房地产生产产品整体性、系统性、质量性和服务性的完整统一。规划、设计要科学,空间结构要合理、施工质量要精细,这是房地产开发经营的根本。康夭7⒌淖钪詹肥蔷哂懈丛咏峁埂⒐婺T旒邸⒍嘀植牧献橹⒘⑻迨空环境、多种功能设施配套的建筑产品,这种产品综合性决定了房地产开发过程是人财物规模性组织加工的复杂过程,决定了房地产开发必然要经历准备、协调、施工、配套、装修和市场推广与营销等各个阶段,由此决定了房地产开发经营过程往往需要较长的时间。’一般说来,普通开发项目需要两到三年时间,规模大