文档介绍：中南大学
硕士学位论文
基于实物期权的房地产企业土地储备开发决策研究
姓名:徐鸣
申请学位级别:硕士
专业:技术经济及管理
指导教师:游达明
20081101
摘要年以来,随着房价的节节攀升,房地产企业的土地储备受到了行业及学术界的广泛关注。对于房地产企业来说,丰富的土地储备是一种非常重要的战略资源,在宏观经济不景气或是公司暂时不具备持续开发能力的条件下,企业可以保留或以相对稳定的价格出售土地储备。而在经济转暖或是需求上升的有利时机之下,企业可以选择立即将土地储备进行开发,以获取较高的收益。土地储备本质上也是一种土地使用权,但它与传统意义上的土地使用权最大的区别就在于它不是用于立即开发,而是等待最佳的时机进行开发或者直接转让受益的一种权利,因此土地储备具有明显的实物期权特性。目前国内对于土地储备这一问题的探讨,主要集中在宏观的制度方面,诸如土地储备转让的法律问题,土地储备制度的公平性问题等等。虽然有文献从房地产企业的角度阐释土地储备的重要性,但也仅仅停留在定性的层面。鉴于这一问题的重要意义和土地储备内在蕴涵的实物期权特性,本文首先结合国内土地储备方面的相关政策,在微观层面上给出房地产企业土地储备的概念。然后,运用实物期权理论对房地产企业土地储备的策略选择进行分析。最后给出了房地产企业土地储备决策过程中的实物期权模型,重点研究了房地产开发商延迟开发土地储备的策略行为。对土地储备的最优开发价值以及延迟期权的价值给出具体的解析计算公式并结合案例进行了实证检验以及参关键词:土地储备,房地产,实物期权,延迟期权数敏感性分析。硕士学位论文
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作者签名:煺新签名单幽嗍丝年旦月韭日作者签名:鳢原创性声明学位论文版权使用授权书本人声明,所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知,除了论文中特别加以标注和致谢的地方外,论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果,也不包含为获得中南大学或其他单位的学位或证书而使用过的材料。与我共同工作的同志对本研究所作的贡献均已在论文中作了明确的说明。本人了解中南大学有关保留、使用学位论文的规定,即:学校有权保留学位论文并根据国家或湖南省有关部门规定送交学位论文,允许学位论文被查阅和借阅;学校可以公布学位论文的全部或部分内容,可以采用复印、缩印或其它手段保存学位论文。同时授权中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到《中国学位论文全文数据库》,并通过网络向社会公众提供信息服务。
第一章导论研究背景与意义地产企业提高房价以动因支持,房价与地价交互影响给问题的分析和政策的施行业来说,丰富的土地储备也是一种非常重要的战略资源,在宏观经济不景气或是土地储备。而在经济转暖或是需求上升的有利时机之下,,我国的房地产业也从无到有、逐步壮大起来。年一年是我国房地产行业的起步阶段,北京、深圳、上海等地先后出台了各种房改方案,使我国的房地产业实现了理论的突破和初步的发展。,在这一阶段住房公积金制度全面推行。,随着住房制度改革不断的深化以及居民收入水平的提高,投资房地产成为新的消费热点,使得房地产业成为了国家经济的支柱产业之一。到了年之后,房地产业已经呈现出强劲的增长势头,从国家统计局发布的形势报告中可以看出,住宅投资额和商品房销售价格都在持续上涨,特别是从年开始,我国大中城市的房价开始了一轮迅猛的拉升过程。房价长期居高不下逐渐成为了横亘在百姓心中的阴影,甚至逐渐演化成了一个严重的社会问题。关于房价是否虚高的讨论,房价上涨的原因分析,以及房地产市场政策调控如何施行的探讨一时甚嚣尘上。在这种种分析的背后,土地储备这一概念受到了人们越来越多的重视。翻开上市公司的财务报表,我们可以发现,这些房地产上市公司都以巨额的土地储备为荣,国内某些“业绩优异姆康夭鲜泄荆际羌赴偻蚱椒矫椎耐恋储备。房地产企业竞相争夺土地的结果自然是使地价上升,而地价的上升又给房带来了很大的阻力。为了规范土地转让市场以推进房地产行业的稳定健康发展,对于土地储备的理论价值有必要给出经济意义上的定量分析。同时对于房地产企公司暂时不具备持续开发能力的条件下,企业可以保留或以相对稳定的价格出售地储备进行开发,以获取较高的收益。可以看出,在微观层面上土地储备对于房地产企业来说具有重要的战略价值,因此对房地产企业如何开发土地储备的各种策略进行研究也具有重大的现实意义。
国内外研究现状传统投资决策方法,如:净现值法、内部收益率法等等在土地储备决策的运忽视土地储备具有的实物期权特性而低估其内在价值。针对上述方法的不足,本文考虑采用实物期权理论对房地