文档介绍：目录:
前言——目标及核心问题
PART 1——12年房产市场的游戏规则
PART 2——限定规则下的游戏机遇
PART 3——现有机遇如何突破的游戏形式
PART 4——游戏回顾
保利麓谷林语项目
前言目标及核心问题
目标及实现构成
目标
开发商要求“2012年保利麓谷林语共实现15亿销售任务”
未对所售产品价格及出货速度做要求,但我们认为满足以下分解方完成任务:
销售目标
普宅共约23万方可售,按5000元/平计算需去化90%实现10亿销售额
公寓按6500元/㎡;
集中式商业需按24000元/㎡;
目标分解
目标解读
全年销售总金额方面继续实现突破性超越;
80-100㎡之间
100-120㎡之间
120-144㎡之间
144㎡以上
汇总
每月需去化
597
384
492
224
1697
2009年
2010年
2011年
2012年
891336725
1205677019
1364391499
1500000000
意味着虽然是全年销售速度是11年的63%,但速度仍是市场变化后11月份普宅去化的3倍左右;
月份
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
1-11月
月均
套数
163
94
241
253
339
223
186
251
153
231
53
2187
199
同时,按40平/套的公寓建筑面积计算,20000方需要在一定时间内出货约500套。按目前出货速度计算,意味着至少5个月完成;
项目
长房时代城
万科城市花园
恩宇红公馆
月均速度
48
76
92
牛市总量&不可预测的熊市出货速度
发展商要求的销售目标无异于要求项目在淡市市场下的出货速度基本持平于旺市
目标VS客观现实
总业绩持续飙升
出货速度翻番
目标VS客观现实
持续出货&海量供应:大河西近5年内总供应达2440万平,金星北、梅溪湖、含浦3大郊区板块大盘约1630万平,重新改写河西置业格局
2011
年下
6
26
8
涉外国际公馆
2011
年底
20
83
19
恒大名都
2011
年上
4
15
城市海岸
2011
年底
110
120
34
本项目
麓谷
含浦
金星北
区域
河西中心
梅西湖
区域
2012
年上
2011
年下
2011
年底
2012
年中
2011
年下
2011
年下
2011
年下
2011
年下
2011
年下
2011
年下
2011
年下
2012
年上
2011
年下
2011
年下
2012
年中
2014
年
2013
年
2011
年下
2011
年中
2011
年下
2011
年底
2011
年底
2011
年中
2011
年中
2011
年底
2011
年下
2011
年下
预计
推出时间
56
8
15
39
20
20
100
40
50
7
25
30
15
8
50
50
40
10
12
35
45
100
5
120
36
50
100
未来高层住宅
供应量(万平)
86
36
15
49
120
46
150
46
80
30
38
44
115
40
80
114
71
18
14
38
56
200
33
140
37
72
123
建面
(万平)
21
15
5
18
40
20
80
20
60
14
15
30
55
48
100
79
5
3
17
20
67
33
43
6
40
43
占地
(万平)
中鹰黑森林
云栖谷
万科靳江
邦盛项目
阳光
100
枫华府第
江山帝景
华润项目
米兰春天
云顶翠峰
麓山和苑
南山白鹤
麓谷林语
长房时代城
天麓
奥莱小镇
北纬
28
度
音乐界
尚公馆
翡翠花园
秀龙项目
时代玫瑰园
南山苏迪亚诺
勤诚达新界
卧龙湾
东方明珠
富基世纪公园
项目
2011
年上
5
14
山水誉峰
2011
年上
5
18
4
天骄福邸
2011
年底
7
红枫景苑
2011
年上
4
8