文档介绍：摘要第二部分,方法论。重点阐述单位根——协整检验的方法。介绍房地产理论价格的近几年,学者们围绕中国房地产市场是否存在泡沫的问题展开了激烈的争论。笔者认为,争论如此激烈主要原因是从不同角度考虑的房地产泡沫的检测方法会产生不同的检测结果,而一些检测方法并末反映房地产泡沫的实质。本文在国内外学者对房地产泡沫认识的基础上,阐述了房地产泡沫的实质是基于投机、理性和非理性因素导致的房地产市场价格与其基础价值的过度偏离。并从这一基点出发,运用单位根与协整检验法,对中国大陆个大中城市的房地产市场进行实证检验,判断房地产泡沫的存在性。检验过程中,除广州市的市场价格和理论价格不是同阶单整,无法进行协整检验外,其他个主要大中城市均可用此种方法判定房地产市场是否存在泡沫。检验结果表明,太原、银川、石家庄、宁波、南昌、济南、重庆和乌鲁木齐八个城市房地产市场不存在泡沫,其他个城市的房地产市场都有泡沫存在,说明中国大中城市房地产市场存在泡沫已是比较普遍的现象。本文除引言和结论外,共分为三部分:第一部分,文献综述。首先介绍世界各国学者给资产泡沫下的定义,从深层次挖掘资产泡沫的本质。其次,介绍房地产市场泡沫的检测方法,并对这些方法作以分析评价。最后,是关于房地产泡沫实证分析的综述。计算方法,并重点介绍收益还原法计算理论价格的方法和步骤。第三部分,实证分析。运用房地产的租金价格计算理论价格,运用单位根和协整检验法对我国个大中城市的市场价格和理论价格序列进行检验,得出我国大中城市房地产市场普遍存在泡沫的结论。关键词:房地产泡沫;单位根检验;协整检验
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由于房屋承载体一土地的稀缺性,房地产价格呈不断上升的趋势,而且与其他金海的商品房平均价格分另灶升了将近逗倍。言引指导下购进商品房,再寻找合适的时机卖出来获取中间差额利渭。由于投机者的介入,.#甑氖奔洌本⑸世纪年代后期,我国理论界提出了“住宅商品化”的观点,政府从年下半年开始取消了福利化的住房分配体制,取而代之的是一些政策性住宅和商品住宅,而且商品房的比例逐渐增大。近几年,房地产业以惊人的速度迅速发展,房地产业已经成为国民经济的基本承载体和经济繁荣的基本支撑点,,,亿元,年里翻了近翻:而房地产开发投资额从年的亿元增加到年的,亿元,增长了倍之多。融资产相比,房地产具有更强的稳定性,因此,受到越来越多投资者的青睐,,也纷纷进入该领域,在升值预期的近几年来我国商品房价格上升速度普遍增快,在一些比较发达的大中城市甚至出现了房价“飞涨”的现象。全方米I仙到年的每平方米.#灰恍┐蟪鞘蟹考凵仙酶泳缌遥本┥,上海商品房平从年碌卓J迹夜赜诜康夭骺氐恼咂党觯琷然而从调控效果来看,除上海、深圳房价微有回落外,即使在房地产交易淡季的六、七月份,国内各大城市房价并不见明显下降。从年路莸耐臣魄榭隹矗夜龃笾谐鞘行陆ㄉ唐纷》销售价格同比上涨%,涨幅比上月提高个百分点。房价飙升的热浪还在向大连。呼和浩特、成都等城市扩展,’中部地区、西部地区房价与东部沿海城市一起高涨,房价过高已经成为一个全国性的问题。面对房价飙升的事实,关于中国房地产市场是否存在泡沫的争论一直在持续着。泡沫是市场经济的痼疾,中国房地产市场究竟有没有泡沫是目前国内房地产市场讨论中最具争议的焦点问题。房地产管理层和企业界极力否认泡沫的存在,而广大消费者则认为房价飙升是泡沫存在的最有力证据。经济学界对此也是众说纷纭:魏杰和张曙光等认为总体出现泡沫;萧灼基、刘洪玉等认为总体无泡沫,房地产市场只是局部过热:吴敬琏等则认为,泡沫在所难免,关键是泡沫存在的程度;等等“】.本文拟以中国主要大中城市为研究对象,通过定量分析,判断中国房地产市场是否存在泡沫男┏鞘写嬖诜康产市场泡沫
房地产泡沫研究文献综述房地产泡沫的基本概念房地产泡沫属于资产价格泡沫,而资产价格泡沫是市场经济的重要现象,从世纪早期出现的郁金香狂热到世纪早期出现的英国南海泡沫,一直到甏始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,从而吸引新买者。这些人一般是以示出泡沫形成和崩盘的原因机理,只是对泡沫现象的一个描述,并不是严格的定义。机的一种经济现象过程⋯。”这个定义同时也就预设了泡沫的基本理论分析框架。就是抓机三个环节,把握宏观经济环境、投机状况、金融支持和政府调控政策四个因素。这是一个比较完整的定义,在四个基本因素的把握上比较适用于我国的情况,但这些因素未日本学者三木谷良一认为,所谓泡沫经济就是资产价格咛逯