文档介绍：城镇土地定级阅读资料——以四川省宜宾市为例一、项目概述1998年,根据宜宾市政府T作部署及国家和省国土资源局的要求,市政府决定成立专项资金,成立课题小组,负责宜宾市土地定级与佔价工作。宜宾市是西部和四川省发展较快的城市。一方面,经济的发展、较优越的区位,不断完善的基础设施和旧城改造,新技术开发区的项目增加等,促使了城市房地产业快速成长,土地出让、转让、房地产买卖、房地产租赁、房地产入股经营、商品房开发等房地产交易的经济活动口益活跃,产生了较丰富的房地产市场信息。但另一方血,由于市场交易的相关产权产籍管理制度不完善,市场发冇不充分,开放的、公开的、直接的地价资料较难收集,而且受地形限制和影响,城市的价格布局并不是一个组团式、对外扩散形式,而是五个纟R团纟fl成。土地定级估价的难度增大。因此,课题组确定出了一条科学的、可行的、符合城市实际情况的技术路线;采用综合定级与基准地价评估相结合。其技术路线是首先组成专家小组运用特尔菲法确定土地定级评价因素因子体系,定量确定因素因了的权重值,根据影响土地定级的因素因了对土地级别作用强度和空河变化规律、分析不同区位土地质量的差异和均质性,划分土地级别,并以土地级茅收益验证土地级别。根据城市房地产市场的地价、调查资料和企业用地效益资料,应用地价测算的原理和方法,计算齐级别内不同用地类型的样点地价,以土地级别和单元为基础测算各级别及均质片区的基准地价,同时测算商业川地路线价。分析影响宗地地价的因素,建立基准地价与宗地地价影响因素体系,测算宗地地价的修正系数,构成城区完整的地价系统。在表格准备方面,宜宾市城区土地定级专项资料涉及土地定级因素因了的备项经济指标,通过分析、整理形成务种调杳表格310份。其屮包括,宜宾市城区土地定级因索因了选择表,宜宾市城区十地定级因素因子权重调杳表(特尔菲法),宜宾市城区十地定级因素因子权重调杏表(层次分析法),宜宾市城区土地定级商业、服务业川地效益调杏表,宜宾市城区土地定级工业用地效益调杳表,宜宾市城区商服中心基本情况调查表,宜宾市城区农贸市场基木情况调杏表,宜宾市城区道路状况调杏表,宜宾市城区对外交通状况(长途汽车站,火车站,淋口)调杳表,宜宾市城区公交站点基木情况调查表,宜宾市城区供水条件基木情况调查表,宜宾市城区供电条件基木情况调杳表,宜宾市城区供气条件基木情况调查表等。图件准备方面,收集图件资料534幅。其屮包括宜宾市城市总体规划图、宜宾市城区图,1:10000地形图和1:500地籍图等。二、城市土地定级因素及因子选择第一步,分析宜宾市具体情况,包括白然环境、经济条件、社会条件、产业发展结构以及文化、历史古迹的分布等,分析各方面质量的空间布局及空间变化趋势,分析城市备方血的条件与地价Z间的关系。第二步,根据因素因了选择的基木原则,在充分调杏和认真分析的基础上,制定《宜宾市城区土地定级因索选择调查表》,邀请39位专家,请专家独立选择定级因索因了,选择结果如表10-9o(见附录A)表10・9宜宾市城区十地定级因素因子选择结果表(专家人数n=39)影响因素序号选择人数影响因了序号选择人数繁华程度B139商服屮心繁华影响度C139农贸小商品结合市场煤响度C237交通条件B238道路通达度C339对外交通便利度C437路网密度C530公交便捷度C633基础设施完善度B339供水设施完善度C737供电设施完善度C837供气完善度C935社会服务设施完备度B439教育设施完备度C1035医疗卫生设施完备度CU36文体娱乐设施完备度C1235邮政设施完备度C1336环境优劣度B538大气噪声污染状况C1437绿地公园影响度C1536H然条件优劣度B639地质地貌条件C1637供水淹没状况C1736人口状况B737人口密度CIS37规划条件B837规划条件C1937资料來源:李何超,曹正忠,朱健等:《城市土地定级与基准地价评估实证研究》,科学出版社,2009年出版,第61页宜宾市城区选择确定的土地定级因索8个,土地定级因了19个,与《城镇土地定级规稈》所提供的参考因素基本一致,体现了十地的白然、社会和经济等综合特性。另外,根据宜宾市实际情况,做了如下调整:将因素细化,如基础设施状况和坏境质量优劣度两因素,在木市定级评价屮分解为基础设施完善度、社区服务设施完备度、环境质量优劣度和自然条件优劣度等四个因素。增加新的因索和因了,比如增加了规划条件因索。在商服繁华稈度因索下,增加了农贸小商品综合市场影响度因子,1大1俄口宜宾市当时各个农贸市场都是经营农副产品和T业口用品的农贸与小商综合市场,其对宜宾市城区居民生活有较大影响,是市区居民口常购买农副产品和口用品的主要场所。剔除不必要因素或因了。比如在基础设施完善度因素屮,剔除了排水设施条件和通讯设施条件两个因子。因为宜宾市城区各个部分